부동산등기
부동산 등기란?
부동산은 누구의 소유인지 그것을 가지고 잇는 사람에 의해 쉽게 알 수가 있습니다. 그러나 부동산의 경우는 누가 이것을 점유하고
있는지 알기 어렵습니다. 그래서 국가는 등기부라는 공적 장부를 만들어 놓고 법원 등기관으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그
부동산에 관한 권리관계를 기재하도록 하여 일반인에게 널리 공시하는 것이 부동산 등기제도입니다.
누구나 등기부를 열람하거나 등본을 발급 받아보면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산의 표시사항과 소유권, 지상권,
저당권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있습니다.
부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 그 권리가 이전 또는 변경되기 위하여는 등기가 되어야만 그 효력이 생기게 됩니다.
현행법상 등기를 할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권, 즉 부동산물권입니다.
부동산물권 중에서 등기를 할 수 있는 권리는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이고, 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는
권리는 부동산임차권과 부동산환매권입니다.
이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우 즉 (설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸) 하는 경우 등기를 해야 합니다.
소유권 보존등기
이는 미등기토지 또는 건물에 대하여 최초로 하는 등기로 토지대장(임야대장), 등본 또는 건축물대장등본을 첨부하여 실행하는 등기입니다.
소유권 이전등기
매매로 인한 소유권 이전 등기
매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정하여 효력이 생기는 계약입니다.
소유권 저부에 대한 매매, 소유권 일부에 대한 매매, 공유부동산의 매매, 공유지분 또는 일부 매매 등의 형태가 있습니다.
이러한 매매가 소유권이전등기의 원인이 됩니다.
매매계약서는 일반적으로 공인중개사가 있는 경우에는 공인중개사가, 공인중개사가 없는 경우에는 당사자가 각 작성하는 것이 원칙이나,
그 계약서로 검인을 받기 곤란한 경우(매매가액조정, 계약서내용의 부실, 계약서 미작성 등)에는 법무사 대리인이 매매계약서를 작성해
주는 것이 현실입니다.
매매로 인한 이전등기신청을 하려면 계약한 때로부터 60일 이내에 부동산거래신고를 하고 신고필증을 등기신청서에 첨부하여야 하며
(중개인이 있는 경우는 중개인이 의무적으로 하게 되어 있음) 주택거래신고지역(일부 지정된 지역)일 경우에는 부동산거래신고 대신
주택거래신고를 하고 신고필증을 첨부하여야 합니다.
관할 시.군.구청 세무과에 가셔서 취득세신고서 서류와 매매계약서사본 및 부동산실거래신고서 사본을 함께 제출하여 취득세 고지서를
발급 받습니다. 취득세(취득세+등록세)는 기존 취득세인 매매대금의 2%+등록세는 매매금액의 2%이며, 다만 주택 거래시에 취득세
(취득세+등록세)는 50%가 감면되어 매매대금의 2%를 적용 합니다.
증여로 인한 소유권 이전 등기
증여란 당자자의 일방이 무상으로 재산을 상대방에게 증여하는 의사표시를 하고 상대방이 이를 성립하는 계약입니다.
소유권 이전등기를 하기 전에 먼저 증여계약이 이루어져야 합니다.
증여계약서를 작성하여 원본과 그 사본을 그 부동산을 관할하는 시장, 구청장, 군수에게 제출하여 검인을 받아야 합니다.
관할시.군.구청 세무과에 위 신고서 서류와 부동산등기부등본, 부채증명서(수증받을 부동산에 부채가 있어 수증인이 증여인의 그 부채를
인수할 때), 증여확인서(증여인의 부채를 인수하지 않을 때에는 부채를 인수하지 않는다는 취지의 확인서)를 제출하여 취득세 고지서를
발급 받습니다. 취득세(예전 취득세 증여금액의 2%+등록세는 증여금액의 1000분의 15)이며, 농어촌특별세는 예전 취득세의 10%이고,
지방교육세는 등록세의 20%이나 부채를 부담할 때에는 유상취득으로 보고 등록세는 1000분의 20, 교육세는 등록세의 20%입니다.
상속으로 인한 소유권 이전 등기
상속은 피상속인의 사망으로 그 재산권의 지위를 상속인이 포괄승계하는 것입니다. 상속으로 물권변동이 일어나는 시기는 피상속인이
사망한 순간이며, 상속으로 인한 등기는 등기권리자(상속인)만으로 이를 신청할 수 있습니다.(단, 공동상속의 경우는 상속인 전원이
등기권리자가 됩니다.)
상속등기는 민법상의 법정지분에 따른 상속등기(이를 실무상 법정상속등기라고도 함)와 협의분할에 의한 상속등기의 두 종류가 있는데,
민법상의 법정지분은 상속인 모두 그 지분율이 동일하지만 사망자(피상속인)의 배우자가 살아 있는 경우에는 그 배우자가 다른 상속인
(보통자식)보다 50% 더 지분을 갖게 됩니다.
협의분할에 의한 상속등기는 상속인 전원의 합의에 의해 민법상의 법정지분과 달리 지분을 정하고자 하는 경우에 하는데, 이미 법정
지분에 따라 상속등기가 이루어졌다 하더라도 상속인 전원의 합의에 의해 상속재산분할겹의서를 작성하여 상속등기를 할 수 있습니다.
공동상속인 사이에 상속재산분할 협의가 성립한 때 상속재산분할협의서를 작성하여야 합니다. 이 때 공동상속인 전원의 인감증명서가
필요하며 인감도장을 날인하여야 합니다. (법정지분에 따른 상속인 경우는 상속재산협의서는 불필요합니다.)
취득세(기존취득세+등록세)는 기존취득세인 과세시가표준액의 2%와 등록세인 과세표준액의 1000분의 8입니다. 그리고 지방교육세는
등록세액의 20%입니다. 농어촌특별세는 기존취득세의 10%가 됩니다.
경락에 의한 소유권 이전 등기
부동산을 경매를 통하여 낙찰 받아 낙찰인 명의로 소유권이전을 하는 것을 말합니다. 낙찰에 의한 소유권이전등기 촉탁은 일반적으로
낙찰자가 해당 법원의 경매계에 등기촉탁 신청함으로써 경매계에서 해당등기소에 촉탁으로 이루어집니다.
강제경매든 임의경매든 낙찰자가 낙찰대금을 완납하고 소유권 이전등기촉탁신청서를 법원에 제출하면 법원은 곧바로 신청서류에
낙찰허가결정등본과 낙찰대금완납증명을 첨부하여 낙찰인의 소유권이전등기, 낙찰인이 인수하지 않은 등기부상의 권리말소, 경매신청
등기의 말소를 관할등기소에 촉탁하게 됩니다.
소유권 이전등기 촉탁 관련서류 발급
(1) 낙찰된 부동산등기부등본 1통: 경매물건 소재지 관할법원에서 발급 받으시면 됩니다. 부동산등기부등본이 없으시면 인터넷으로
열람하시고 출력한 출력물이라도 무방합니다.
(2) 토지대장, 건축물관리대장 1통: 토지만에 대한 소유권이전시에는 토지대장만 필요합니다. 관할시청, 구청 민원실이나 동사무소에서
발급 받을 수 있습니다.
(3) 작찰자의 주소를 증명하는 서면 1통: 낙찰자가 개인인 경우 가까운 읍,면,동사무소나 시청에 가셔서 주민등록등본 발급 받아야 합니다.
법원 등기소의 무인자동발급기에서 발급받을 수 있고, 열람만 하고자 한다면 인터넷으로 가능 합니다.
(4) 낙찰허가결정 정본, 낙찰대금완납증명원 각 1통: 낙찰허가결정정본과 등록세고지서 발급시 구청 세무과에 제시해야 할 낙찰대금
완납증명원이 필요합니다. 낙찰대금완납증명원은 낙찰대금을 완납한 해당 경매법원으로부터 발부 받으시면 됩니다.
낙찰에 의한 소유권이전등기 촉탁신청서 작성
신청서에는 경매사건번호와 등기원인(부동산 강제경매 또는 임의경매)을 기재 합니다. 낙찰로 인한 소유권이전등기는 낙찰인이 등기권
이자고, 압류의 효력발생 당시의 소유명의자가 등기의무자 입니다. 등기권리자가 자연인인 경우에는 그 주소.성명을, 법인인 경우에는
법인명.소재지를 기재하고 대표자는 기재하지 않습니다.
또한 신청서에는 부동산의 표시를 하여야 합니다. 촉탁할 등기의 목적이 되는 낙찰부동산은 등기부의 표시와 일치하여야 합니다.
낙찰부동산이 수개인 경우에는 별지목록에 의하여 부동산을 표시하시면 됩니다. 경매신청기입등기 후 낙찰부동산에 관하여 합필, 분필,
행정구역 변경, 환지, 증축, 분할, 합병, 구분 등으로 등기부상 번지, 지적, 구조, 건평 등의 변경이 있는 경우 그 표시변경 등기일자가
낙찰허가결정 전이면 이를 경정한 다음 신청서에 변경된 표시를 기재하고 낙찰허가결정 후 이면 변경전의 부동산의 표시를 하고 그 밑에
변경된 현재의 등기부등본의 내용대로 표시하시면 됩니다.
근저당권 등기
근저당권설정등기
근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하는 불특정채권을 장래의 결산기에 이르러 일정한 한도(일반적으로 채권최고액)까지
담보하는 특수한 저당권으로 민법상 물권에 속하는 권리로써 현재 부동산담보시 대표적으로 이용하고 있고 주로 은행의 주택
담보대출시 이용되고 있습니다.
보통의 저당권이 채권자와 채무자 사이의 특정의 채권을 담보하기 위한 것임에 반하여 근저당권은 그들 사이의 계속적인 거래
관계가 예상되는 계약(통상 기본계약 이라 함 - 금전소비대차계약, 물품공급계약 등) 등에 기하여 채권액이 증감하다가 최종결산
기에 이르러 잔존하는 채권액을 확정하고 채권최고액의 범위내에서 담보한다는 점이 다릅니다. 따라서 근저당권설정등기를 하기
위하여는 당사자, 즉 채권자(근저당권자)와 채무자(채자가 근저당권설정자가 되는 것이 대부분이나 다를 수도 있음)간에 채권적
합의가 선행되어 근저당권설정계약서를 작성하여야 합니다.
근저당권설정등기를 하려면 등록세를 내야하면 등록세는 채권최고액의 1000분의 2(0.2%)이고 등록세의 20%에 해당하는
교육세로 내야 합니다. 또한 채권최고액의 1000분의 10(1%)에 해당하는 국민주택채권을 매입하여야 합니다.
근저당권말소등기등기
근저당권은 피담보채권이 확정된 때에는 그 채권을 전부 변제하면 소멸합니다. 피담보채권이 확정되기 전이라도 채무가 변제 등
으로 전부 소멸하고 있으면 기본계약인 설정계약을 해지하여 근저당권을 소멸시킬 수 있습니다.
근저당권이 소멸하면 근저당권자는 근저당권의 말소를 허락하는 해지증서를 작성해야 합니다.
근저당권이전등기
근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에는 기본계약서상의 지위가 제3자에게 양도도니 경우, 근저당권의 피담보채권이
확정된 후에는 그 피담보채권이 양도 또는 대위변제된 경우에 당사자들은 근저당권이전등기를 신청할 수 있습니다.
근저당권이전등기 신청의 당사자는 서로 합의하여 근저당권을 제3자에게 전부 또는 일부 양도 한다는 근저당권양도
계약서를 작성하여야 합니다.
국민주택채권을 매입
1. 매입할 경우: 저당권설정금액이 2천만원이 넘을 경우 저당권설정금액의 10/1000입니다.
(다만, 매입금액이 10억원을 초과하는 경우에는 10억으로 한다.)
2. 할인할 경우: 채권애입금액×할인율= 할인금액
3. 국민주택채권을 매입 후 발급받은 영수증에서 주택채권발행번호를 확인하고 등기신청서에 기재 합니다.
근저당권변경등기
(1) 채권최고액의 증액 또는 감액은 당해 근저당권변경으로 보아 변경등기를 신청할 수 있습니다.
(2) 채무자 변경
a. 근저당권자의 피담보채권이 확정되기 전에 기본계약상의 채무자의 지위를 제3자에게 계약에 의하여 인수한 경우 근저당권
변경등기를 신청할 수 있습니다.
b. 근처당권자의 피담보채권이 확정된 후에 제3자가 피담보채무를 인수한 경우에도 근저당권 변경을 신청할 수 있습니다.
근저당권의 변경사항을 합의하는 근저당권채권최고액변경계약서 또는 채무자변경계약서를 작성하여야 합니다.
가등기
가등기 설정
가등기는 부동산 물권변동을 일어나게 할 청구권을 보전하기 위하여 그것을 공시하는 등기입니다. 이는 부동산 물권변동을 목적으로
하는 청구권을 가진 자의 보호를 위한 일시적, 예비적 보전수단인 것입니다. 가등기에는 소유권이전청구권보전의 가등기와 담보가등기가
있습니다.
매도예약자와 매수예약자는 합의하여 매매예약서를 작성하고 기명날인 하여야 합니다. 관할시.군,구청 세무과에 가서 매매예약서 사본,
개별공시지가 확인원을 제출하시면 등록면허세 납부고지서를 받을 수 있습니다. 등록면허세는 설정금액의 2/1000이며, 지방교육세는
등록면허세액의 20%입니다.
가등기이전등기
가등기상의 권리의 이전등기가 가능한가
가등기상 권리를 제3자에게 양도한 경우에 양도인과 양수인은 공동신청으로 그 가등기상 권리의 이전등기를 신청할 수 있고,
그 이전등기는 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 한다.
참조판례(대법원 1998.11.19. 선고98다24105 전원합의체 판결)
「가등기는 원래 순위를 확보하는 데에 그 목적이 있으나. 순위보전의 대상이 되는 물권변동의 청구권은 그 성실상 양도될 수 있는
재산권일 뿐만 아니라 가등기로 인하여 그 권리가 공시되어 결과적으로 공시방법까지 마련된 셈이므로, 이를 양도한 경우에는 양도인과
양수인의 공동신청으로 그 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다고 보아야 한다」.
가등기 된 권리 중 일부지분에 관해서도 할 수 있다.
가등기상 권리의 이전등기 신청은 기등기된 권리 중 일부지분에 관해서도 할 수 있다. 이 경우 등기신청서에는 이전되는 지분을 기재
하여야 하고 등기부에도 그 기분을 기재하여야 합니다.
전세권등기
전세권설정등기
전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위
채권자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있는 용익물권을 말합니다.
전세권설정계약서 작성 및 정부수입인지 첩부
전세권자가 전세권설정자 소유의 부동산에 대하여 전세금을 지급하고 그 부동산을 사용 및 수익 후 반환하기로 한다는 전세권 설정
계약서를 작성해야 합니다. 정부 수입인지는 설정계약의 목적물이 비주거용, 주거용 여부와 상관없이 인지를 첩부하지 않습니다.
(2010.1.1. 개정됨)
전세권 설정 계약을 등기원인으로 하여 전세권 설정 등기신청서를 작성하여야 합니다. 관할시, 군, 구청 세무과에 가서 전세권설정계약서
사본을 제출하시면 등록면허세납부고지서를 받을 수 있습니다. 등록면허세는 설정금액의 2/1000이며, 지방교육세는 등록면허세액의
20%입니다.
주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법에 따라 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고나 사업자등록을 하게 되면 보통
임대차보증금을 보호받을 수 있으므로 그만큼 전세권설정등기는 많이 하지는 않습니다. 허나 위 요건을 충족할 수 없는 경우, 예컨대
주택의 경우 전입신고를 할 수 없는 상황이거나 상가의 경우 임차보증금이 액수가 높아서 상가건물임대차보호법의 보호대상이 아닌
경우 등에 전세권설정등기를 할 필요가 있습니다.
전세권말소등기
계약해지 등 전세권의 소멸사유가 발생한 경우에 등기부에 기재되어 있는 전세권등기를 말소할 수 있습니다. 전세권자는 그와 전세권설정자가 합의한 전세권을 해지한다는 취지의 해지증서를 작성해야 합니다.
지상권등기
지상권설정등기
지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는권리입니다. 토지소유자와 지상권자는 상호
합의하여 지상권설정계약서를 작성하고 기명날인 하여야 합니다. 정부수입인지는 3,000원이며 이를 계약서에 첨부해야 합니다.
등록면허세는 설정금액의 2/1000이며, 지방교육세는 등록면허 세액의 20%입니다.
실무상 지상권 본래의 의미에 따라서 하는 등기는 많지 않고 금융권(은행)에서 근저당설정등기를 하면서 담보로 잡은 토지에 대한
담보가치를 침해받지 않으려고 설정하게 됩니다. 즉, 지상권설정등기를 해 놓으면 토지 소유자는 맘대로 그 토지위에 건물이나 공작물
등을 세울 수 없게 되므로 채권자인 은행으로서는 그만큼 나대지로서의 담보가치를 유지할 수 있는 것이지요.
지상권이전, 변경, 말소등기
지상권은 토지소유자의 승낙이 없어도 양도를 자유로이 할 수 있습니다. 지상권양도인과 양수인은 상호 합의하여 지상권양도계약서를
작성하고 3000원의 정부수입인지를 첨부하여야 합니다.
지상권설정의 목적의 변경, 존속기간의 연장 또는 단축, 폐지 또는 신설, 지료의 증액 또는 감액, 폐지 또는 신설, 그 지급시기의 변경등이
발생하면 변경등기를 신청해야 합니다. 지상권자와 지상권설정자(소유자)는 지상권의 내용을 변경한다는 취지의 지상권변경계약서를
작성하여야 합니다.
지상권의 존속기간 만료, 계약의 해제, 해지 등 지상권소멸사유가 발생한 경우에 지상권말소등기신청을 할 수 있습니다.