전세 만기일이 되어 이사를 가려는데, 집주인이 보증금을 3개월 후에나 주겠다고 해요

질문)

주택을 2년 기한으로 전세(채권전세)해서 살다가, 만기가 다가와 이사를 가려고 집주인(임대인)에게 만기 한 달 전 미리 통지를 하면서 임대차보증금(전세금)을 준비해 달라고 했더니, 집주인이 법적으로 보증금은 통지받은 지 3개월이 지나서 줘도 된다면서 3개월 후에 주겠다고 하는데, 이게 맞는 말인가요?

답변)

주택임대차 2년 만기일 한 달 전에 이사간다고 통지했다면, ‘이사 가는 날’ 보증금을 주어야 합니다.우리나라는 1981년 「주택임대차보호법」을 제정 (1981.3.5. 시행)하여 국민 주거생활의 안정을 보장 하고있습니다. 이법에따르면, 주택을임차할때임 대차 기간을 정하지 않거나, 또는 2년 미만으로 정했 을 때는 임대차 기간을 ‘2년’으로 보도록 하고 있습니 다. 즉, 임대차 기간의 최단기간(最短期間)을 ‘2년’으 로 규정한 것입니다. 다만, 2년 미만으로 정했더라 도 임차인은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다 （「주택임대차보호법」 제4조제1항). 만일 임대차 기간 2년이 지나서 다시 계약을 갱신 하지않으려고한다면, 임대인은임대차기간이끝나 기 6개월전에서 1개월전까지, 임차인은 1개월전까 지 기간 갱신 거절의 통지를 해야 합니다. 만일 통지 를 하지 않으면, 2년의 기간이 끝난 때에 다시 전 임 대차와 동일한 조건(기간은 역시 2년)으로 임대차한 것으로 봅니다. 이를 계약의 ‘묵시적 갱신(「동법」 제6 조)’이라고합니다. 이처럼 계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임대인은 임대차 존속기간 ‘2년’ 동안에는 마음대로 임대차 계 약을 해지할 수 없습니다. 하지만, 임차인의 경우는 ‘언제든지’ 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 해지의 효력은 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 ‘3개월’이지나면발생합니다(「동법」 제6조의 2). 따라서 묵시적 갱신이 된 경우에는 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지난 후 보증금을 반 환해도됩니다. 하지만, 귀하의사례에서처럼임차인 이 기간만료 되기 한 달 전에 나가겠다고 통고한 경 우에는 묵시적 갱신이 된 것이 아니기 때문에, 임대 인은 3개월 후가 아니라 만기 2년이 되어 ‘이사 나가 는날’에보증금을반환해줘야합니다. 참고로 묵시적 갱신에 있어 주택이 아니라 상가의 경우라면 임대인은 주택과 같이 만기 1~6개월 전에 갱신거절통지를하지않으면자동갱신되지만, 임차 인은 주택과 달리 1개월 전에 갱신거절을 통지하지 않아도 자동 갱신이 되지 않습니다(「주택임대차보호 법」 제6조 제1항 후단, 「상가건물임대차보호법」 제10 조 제4항). 따라서 상가 임대인은 ‘만기 날’에 보증금 을임차인에게반환하여야합니다.