전원주택용으로 구입한 대지가 측량해 보니 계약 평수보다 10평 부족한데, 계약 해제가 가능한지요？

문)

오랜 도시생활에 지쳐 전원생활을 하고자 한 시골 마을에 집을 지을 수 있는 대지 200평을 1억 원에 매수했습 니다. 매매계약을 체결할 당시 매매계약서에 매매대금 1억과 토지 평수 200평에 대해서는 기재했는데, 평당 단가 는 기재하지 않았습니다. 그런데, 이후 잔금 지급과 소유권이전등기를 모두 마치고 주택을 건축하기 위해 측량을 해 보니 실제 대지평수는 200평이 아닌 190평이었습니다. 그래서 매매계약을 해제하고 싶은데, 방법이 없을까요?

답)

 계약 내용이 계약 해제가 가능한 수량지정매매에 해당되지 않아 계약 해제가 어려워 보입니다.

 A 매도한 토지의 실제 면적이 막상 측량했을 때, 계 약상 토지면적에 비해 작은 경우가 종종 있습니다. 이런 경우 「민법」 제574조의 수량을 지정한 거래에 있어 수량 부족에 따른 하자담보책임의 인정 여부가 문제됩니다. 「민법」은 수량을 지정한 매매에 있어 그 수량이 부족한 경우에는 매수인의 선택에 따라 ‘감액 청구’나 ‘계약 해제’, ‘손해배상’ 등을 할 수 있도록 규 정하고 있습니다. 이 「민법」 제574조가 적용되기 위 해서는 반드시 해당 토지매매가 “수량을 지정한” 매 매여야합니다. 그런데 문제는 실제 면적이 계약면적보다 작은 경 우는 수량을 지정한 매매로 보지 않는다는 것이 판례 의기본입장이라는것입니다. 이는우리나라의토지 에 관한 공적 장부가 정확하지 않다는 점과 매수인이 답사한 대상을 매매의 대상으로 하는 것이 일반적인 일이라는점이고려되었을것입니다. 대판 99다47396에 의하면 “부동산 매매계약에 있 어서 실제면적이 계약면적에 미달하는 경우에는 그 매매가 수량지정매매에 해당할 때에 민법 제574조, 제572조에 의한 대금감액청구권을 행사함은 별론으 로 하고, 매매계약이 그 미달부분만큼 일부 무효임 을 들어 이와 별도로 일반부당이득 반환청구를 하거 나 그 부분의 원시적 불능을 이유로 제535조가 규정 하는 계약체결상의 과실에 따른 책임의 이행을 구할 수 없다”는 것이며, 대판 90다15433도 “토지의 평수 가 매매계약에 표기되었다 하더라도 그것이 당사자 들 사이에 토지를 특정하기 위한 방편에 불과한 경우 였다면수량지정매매라고볼수없고, 기재한평수보 다 실제 평수가 부족하다고 하여 담보책임을 추궁할 수없다”는것입니다. 따라서 토지매매에 있어 수량을 지정한 매매로 인 정받기 위해서는 계약당사자가 ‘면적’을 가격을 정하 는 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 파악하고 가격 을 정해야 합니다. 하지만, 귀하의 계약 내용은 그렇 지 않아 담보책임 추궁이나 계약 해제가 어려울 것으 로사료됩니다.