원고청구 기각판결로 2심에서는 승리했는데, 1심 패소로 경매된 집에 매수인이 결정되었다며 집을 비워 달라고 합니다.

질문)

8년 전, 은행대출은 더 이상 받을 수 없는 상태여서 은행이자보다 조금 높은 이자를 주기로 하고 지인에게 6500만 원을 차용했습니다. 이후 매달 정기적으로 변제는 하지 못했지만, 채권자의 요청에 따라 돈이 생길 때마다 이자와 원금을 현금으로 변제하였습니다.

당시 계좌이체를 놔두고 왜 현금으로 변제하라고 하는지 의아하기는 했 지만 그냥 현금이 좋아서 그런가 보다 생각하고 계속 채무를 변제해 마침내 모든 차용금을 갚았습니다.

그런데 채권자가 차용금을 모두 갚지 않았다며 소송을 제기했고, 1심에서 제가 패소하자 곧바로 1심 가집행선고 판결문에 기하여 저의 집에 경매신청을 했습니다. 저는 너무나도 황당하고 억울하여 항소를 했고, 마침내 항소 심에서 원고청구 기각 판결을 받아 모든 것이 해결될 거라 생각하고 안심했는데, 갑자기 경매된 집의 매수인이 결정되어 집을 비워 달라고 합니다. 어떻게 해야 하나요?

답변)

2심에서 1심 판결이 변경되었어도 경매절차가 유효한 이상 매수인의 요구대로 집을 비워 줘야 합니다. 매우 안타까운 사연입니다만, 결론부터 말하면 귀 하는 매수인에게 집을 비워줘야 합니다. 대법원 판례에 따라 1심 패소 판결이 상소심에서 변경되었다 해도 소송 당사자 간의 손해배상 문제는 별론으로 하고, 특별한 사유가 없는 한 매수인의 경 매절차에서의 매각으로 인한 부동산의 소유권 취득에는 아무런 영향을 미치지 못하기 때문입니다.

 “이중매매의 매수인이 매도인과 직접 매매계약을 체결하는 대신에 매도인이 채무를 부담하고 있는 것처럼 거짓으로 꾸며 가장채권에 기한 집행권원을 만들고 그에 따른 강제경매절차에서 매수인이 경락 소유권을 취득하는 경우 등을 제외하고 가집행선고 있는 판결에 기한 강제집행은 확정판결에 기한 경우와 같이 본집행이므로 상소심의 판결에 의하여 가집행 선고의 효력이 소멸되거나 집행채권의 존재가 부정 된다 하더라도 그에 앞서 이미 완료된 집행절차나 이에 기한 매수인의 소유권취득의 효력에는 아무런 영 양을미치지아니한다”(대판93다3165, 96다42628).

위 판례에서 보듯 강제경매 에서는 일단 집행력 있는정본에 따라 경매절차가 완결되었다면, 그 경매절차가 유효한 이상 매수인이 목적물의 소유권을 취득하게 됩니다. 따라서 의뢰인의 입장에서는 매우 억울할 수 있으나 매수인에게 대항할 수는 없으므로, 매수인과 적절한 협의를 거처 집을 비워 주어야만 할 것입니다. 다만, 이와 별도로 강제경매를 신청한 지인(원고)을 상대로 손해배상소송을 제기하면, 손해를 입증하여 강제경매로 인한 손해를 보전 받을수 있습니다.