임대주택사업(3)

주택임대, 개인이주도하는이유는 ‘세금’ 때문

우리나라의 주택과 오피스 임대시장은 왜 이렇게 사정이 다를까? 사실 오피스시장에서 기업이 중심이 되는것은 당연한 일이다.

기본적으로 규모가 매우 크고 자본이 천문학적으로 필요하기 때문에 개인이 뛰어 들기에는 진입 장벽이 너무 높기 때문이다.

그렇다면 주택시장에 기업이 거의 진출하지 못하 는 것은 규모가 너무 작기 때문일까? 주택과 오피스의 임대주체가 이렇게 달라지는것은 단순히 규모탓일까?

물론 상품의 거래가격 차이가 크다는 점도 요인이겠으나, 기업이 주택 임대시장에 진출하지 못하 는이유는 따로있다. 기업들이 개인과의 임대료가격 경쟁에서 도저히 이길 수가 없기 때문이다.

기업의 고정비 비중이 큰 탓도 있지만 가장 중요한 차이는 바로 ‘세금’에서 발생한다.

우리나라는 그간 전통적으로 임대주택에서 발생하는 소득에 대해 거의 과세를 하지않았다. 그러나기업이 주택을 보유해 임대수익을 올리면 칼같이 모든 세금을 납부해야 한 다.

여기에서 결정적인 비용 차이가 발생하는 것이다. 2017년 이전의 상황은 대충 이러했다. 개인의 경우 월세는 6~32%의 소득세가 부과되며, 전세는 전세금 이자율 4%의 소득이 있는 것으로 간주해 세금을 부과한다.

반면 기업은 10~22%의 법인세가 부과된다. 여기까지는 그럭저럭 큰 차이는 없다. 그러나 실제로는 개인들은 임대소득에 대해 거의 세금을 내지 않는다. 한국에서 임대가구는 총 750 만 가구(전세 377만, 월세 385만)에 달한다. 그런데 이중에서 임대소득을 자진 신고한 사람의수는 주택 임대사업 등록자 7만 7000여 명을 포함해 겨우 8만 3000여 명에 불과했다.

이런 상황은 공평과세의 관점에서도 어긋나고, 시장도 왜곡하는 결과를 낳게 된다. 기업들이 원천적으로 배제된 이상한 시장이 만들어지는 것이다.

임대시장에서 온갖 법률적 분쟁들이 난무하는 것도 기업이 배제된 것과 무관하지 않을 것이다.

그래서 정부는 임대주택 과세를 오랫동안 준비해 왔다. 올해부터는 연간 임대수익이 2천만 원 이하인 주 택도 종합소득세를 부과하도록 제도를 변경했다. 특히 임대주택을 등록하고 「민간임대주택특별법」의 임대료 상승률 제한에 따를 경우, 60%의 필요경비가 인정되 기때문에 임대주택 등록이 크게 활성화되기도 했다.