부동산 매매계약을 체결하지 않은 상태에서 가계약금을 지불했는데, 개인사정으로 매매계약을 포기하면 가계약금을 돌려 받을 수 있나요?

질문)

저는 부동산 매매 의사가 있어 매도인으로부터 매매금액 5억원, 잔금지급일은 2022.8. 중순, 계약금은 매매대금의 10%, 가계약금은 500만 원이라는 제안을 받은 후, 빠른 시일 내 본계약 여부를 결정키로 하고, 2022.8.7. 일단 매도인에게 가계약금 500만 원을 송금하였습니다.

그러나 며칠 후 개인 사정이 생겨 매매계약 체결을 포기하고, 지급한 가계약금 500만 원을 돌려받고자 하는데, 가능할까요?

답변)

매수인은 일방적인 본계약 체결 요구권을 가지나, 매매계약 체결 포기 시에는 가계약금의 반환도 포기해야 합니다.

가계약은 상황에 따라 다양하게 사용되므로, 당사자들의 의사를 고려하여 개별 유형에 적합한 법리를 적용해야 합니다.

먼저 귀 사례의 경우, 가계약을 체결하고 가계약금을 수수하는 것은 매수인에게 다른 사람에 우선하여 본 계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하겠다는 취지이므로, 매수인이 매매계약의 체결을 포기하는 것은 가계약금 상당의 손해도 감수하겠다는 것입니다. 따라

서, 가계약금의 반환 역시 포기해야 합니다.

그런데 귀 사례와는 반대로 매도인이 매매계약의 체결을 거부하더라도 매수인은 매매계약 체결 요구권을 일방적으로 행사할 수 있으므로, 결국 매수인의 의사에 따라 매매계약이 체결되고, 이때 정해진 계약금은 해약금의 성질을 가지므로, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 나서야 비로소 매매계약의 구속력에서 벗어날 수 있습니다(대구지방법원 서부지원 2018.12.11.선고 2018가소21928 판결). 따라서 이러한 가계약금은 매매완결권 행사의 불행사 대가로 보아야 합니다.

한편, 임차인과 임대인이 임대인 소유 부동산에 관하여 보증금을 1억 1천만 원으로 하는 임대차계약을 체결하기로 잠정 합의한 상황에서 임차인이 임대인에게 가계약금 1백만 원을 지급하였는데, 이틀 후 본계약을 체결하는 과정에서 목적물에 설정된 근저당권의 피담보채무 문제로 다투다 본계약

체결이 결렬된 경우, 이때는 본계약의 중요 부분에 대한 의사의 합치가 없음에도 가계약금이 수수된 경우로 가계약 자체가 심리적 구속력은 있을지언정 법적 구속력은 없는 것이고, 이 가계약금은 향후 본계약이 체결되면 계약금의 일부로 충당하기로 하고 수수된 것으로 봄이 상당한데, 이러한 가계약

은 계약교섭의 단순한 협의사항으로 해석되어 실제로 본계약 체결이 무산되면 이미 교부된 가계약금은 부당이득으로서 반환되어야 합니다(창원지방법원 통영지원 2012.11.7.선고 2012가소8843판결).

또한, 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고, 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면, 이러한 가계약은 계약서의 명칭만 가계약일뿐, 그 실질은 본계약으로 봐야 합니다(대법원 2006.11.24.선고 2005다39594판결).