전세권등기를 한 친구가 자신의 전세권을 담보로 돈을 빌려 달라는데 괜찮을까요？

질문)

전세권등기를 한 친구가 자신의 전세권을 담보로 돈을 빌려 달라는데 괜찮을까요?

전세권 등기를 하고 아파트에 살고 있는 한 친구가 있는데, 자신의 전세권을 담보로 돈을 빌려 달라고 부탁을 합니다. 그런데 전세권을 담보로 돈을 빌려줘도 되는지 모르겠습니다. 전세권을 담보로 잡는 방법과 전세권을 담보로 돈을 빌려 주었는데, 돈을 갚지 못할 때 회수하는 방법과 절차 는 어떤지 알고 싶습니다.

답변)

민사 전세권 담보 대여금은 전세기간 만료일에 따라 그 회수방법이 달라지므로 신중히 결정해야 합니다.

우선 전세권을 담보로 잡으려면, 전세권에 근저당권 등기를 하면 됩니다. 전세권에 대해 근저당권등기를 할 때, 집주인의서류나 동의는 필요없습니다. 다만, 근저당권설정후 돈을 빌려주기 전에 집주인에게 연락해 전세권자가 차용한 돈이 있는지, 만약 있다면 차용금의 변제기가 언제인지를 확인해야합니다. 변제기가 근저당 설정등기를 할 날짜와 같거나그 전인 경우라면 집주인은 받을 차용금을 제하고 전세금을 반환할 것이기 때문입니다. 그리고 전세권을 담보로 빌려준 돈의 회수는 대여금 변제일이 전세권의 전세기간(등기부에 표시되어 있음)이 만료되기 전이냐, 후냐에 따라 그 회수방법이달라집니다. 전세기간 만료 전에는 부동산경매와 똑같이 전세권에 대한 경매를 실행해 낙찰되면 법원의 배당을 받아 대여금을 회수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰 받은 사람은 전세권을 양도받아 전세권 만료 시까지 부동산을 사 용·수익하다가 만료후 집주인으로부터 전세금을 받게 됩니다. 그런데, 전세기간이 만료된 후라면 등기부상에 전세권 근저당권이 기록돼 있다 하더라도 전세권을 경매하는 방법으로 대여금을 회수할수 없습니다. 이 경우에는 전세권 근저당권 등기권리증과 등기부를 준비해 집주인이 반환해줘야하는 전세금에 대한 채권압류및추심명 령(전부명령)을 통해 집주인으로부터 전세금을 받아내야 합니다. 만약 집주인이 전세금 반환을 해 주지 않는다면 집주인을 상대로 추심의 소를 제기할 수 있고, 이 소송에서 승소해야 집주인의 재산에 대한 집행으로 대여금을  회수 할수 있습니다. 그런데 위에서 언급한 바와 같이 집주인이 전세권자로부터 상계할 금원이 있다면 그 금원을 전세금에서 제하게 되므로 일부승소일 가능성이 있으며, 집주인을 상 대로 판결을 받았다 해도 집주인에게 집행할 재산이 없다면 대여금회수가 어려울 수있습니다. 따라서 전세권을 담보로 잡고 돈을 빌려줄 경우에는 반드시 등기부등본을 열람해 전세기간을 확인함은 물론이고, 사전에 집주인과 연락해서 모든 위험에 대해 충분히 파악한 후에 신중히 판단하는 것이좋습니다. 감사합니다.