임차한땅에 건물을 짓고살던 중계약해지 통고와 함께 토지소유자도 바뀌었는데, 건물매수청구는 누구에게 해야 하나요？

질문)

9년전 임대차기간을 약정하지않고 갑소유의 토지를 임차해사용하면서 갑의 승낙을 받아 건물을짓고소유권 보존등기를 한 후 살고 있습니다. 그런데 8개월 전, 갑자기 갑이 위 토지를 매도하겠다며 임대차계약해지 통고서를 보내더니, 최근 토지 소유자명의가 을에게 이전되었습니다. 을은 저에게 살고 있는 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 합니다. 제 가살고 있는 집을 매수하려면 임대차계약 해지시 전소유자인 갑에게 매수청구를 해야하나요, 아니면 현소유자인을에게 매수청구를 해야하는지요?

답변)

임차권이 소멸된 후토지소유자가바뀌었을 때는 현 소유자에게 건물매수 청구를해야합니다.

건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료 한경우, 건물이 현존하는때에는 토지 임차인의 건물매수 청구권이 발생합니다(「민법」 제643조, 283조). 한편, 판례에서는 토지 임대차기간이 만료하는 때, 임차인에게 지상건물을 양도하거나 이를 철거토록 하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 「민법」 제643조에서규정한 ‘소 정의 임차인의 지상물매수청구권을 배제시키는 약정’으 로서 임차인에게 불리하기 때문에 무효로 보고 있습니다

(1998.5.8. 98다2389판결).

따라서 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기했다면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 발생하는 임차권으로서 대항력이 있습니다.

그러나 귀하의 임차권은 현재 토지의 소유자가 임대인 갑으로부터 을로 변경되었고, 갑이 임대차계약 해지를 통고한 후 6개월이 지난 때에 이미 소멸되었다고 할 것입니 다.

이와 관련해 판례에서는 건물소유를 목적으로 한 토지 임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방에 대해 통상의 경우에는 기간의 만료로인한 임차권소멸 당시의 토지소유자인 임대인으로 볼 수 있을 것이지만, 임차권 소멸 후 임대인이 그 토지의 소유권을 제3자에게 이전하였다면, 제3자에 대하여 대항할 수 있는 토지임차권을 가지고 있던 토지임차인은 그 새소유자에게대하여도 위 매수청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다고 판시한 바 있습 니다(대법원 1977.4.26.선고 75다348판결, 1996.6.14.선 고 96다14517판결).

따라서 귀하는 토지의 현 소유자인 을에게 건물매수를 청구해야할것으로 보입니다.