임대인의 동의를 받아 임차주택에 다른 사람이 살았는데, 그 보증금을 제가 반환받을 수 있을까요？

질문)

저는 A와 A 소유 주택에 대한 임대차계약을 체결한 후, 임대차 보증금을 모두 지급하였습니다. 다만, A의 동의를 얻어 제가 아닌 B가 주택에 거주하게되었습니다. 그런데 B가 임대차 주택으로 주민등록을 이전하고 거주하는 동안, A의 주택을 C가 매수하여 소유권이전등기가 되었습니다. 이후 B가 임대차주택에서 나오기로 하고 이사를 갔습니다. 이제 남아있는 보증금이문제인데, 제가 주민등록을 이전해 살지는 않았지만, 임대차계약을 체결한당사자로서 현주택 소유자인 C에게 보증금 반환을 청구할 수 있는지 궁금합니다.

답변)

다른사람이 살았어도 귀하에게 제3자에 대한 대항력이있어 보증금 반환청구가 가능합니다.

대법원은 “주택임차인이 임차주택에 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그때로부터 임차인은제 3자에대하여 대항력을 취득한다고 보아야 할 것”(1994.6.24.선고 94다3155판결)이라고 판시한 바 있습니다.

왜냐하면, 「주택임대차보호법」 제3조제1항에서 △ 주택의 인도와 △주민등록을 제3자에 대한 대항요건 으로 정한 취지는 그래야만 당해 주택이 임대차의 목 적이 되어 있다는 사실을 공시할 수 있기 때문입니다. 그러나 설사 임차인이 주택을 직접 인도받지 않았거나 자신의 주민등록을 임차주택으로 이전하지 아니하였다고 하더라도 임대인의 승낙을 받아 전대(轉貸)하 고 그 전차인이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있습니다.

그외 다른 공시 방법은 있을 수 없기 때문에 전차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친때 로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하는 것으로 볼 수 있기 때문이고, 그렇게 보더라도 제3자는 불측의 손해를 입을 염려가 없으며, 또한 이렇게 해석하는 것이 서민의 주거생활의 안정을 보호하려는 「주택임대차보호법」의 취지에도 부합하기때문입니다.

따라서 귀하가 임대인 A의 승낙을 받아 B에게 임차 주택을 전대하고, B가임차주택을 인도받아 그 주민등록을 마친때로 부터 제3자에 대하여 대항력을 취득한 것으로 볼 수 있기 때문에 귀하는 C를 상대로 임차보증금의 반환을 청구할 수 있습니다.

이로써 귀하 이외의 사람이 주택의 인도나 주민등록을 한 경우, 귀하가 대항력을 취득할 수 있는 범위가 귀하의 배우자 또는 자녀, 점유보조자뿐만 아니라 전차인까지 확장되었습니다