임대주택사업(2)

주택임대는 개인이, 오피스 임대는 기업이 주도

부동산을 보유함으로써 얻을 수 있는 수익은 크게 임대수익과  매매차익으로 나뉜다. 반면 비용이라면 △세금, △수선유지비용, △거래비용 등이 있을 것이 다.

부동산 투자를 생각하는 이들이라면, 이들 수익과 비용을 비교해서 투자판단을 하게 되는데, 이 수익과 비용의 구조에서 주택시장과 오피스시장은 큰 차 이를 보이게 된다.

먼저 주택시장을 살펴보자. 우리나라에서 주택의 자가보유율은 대략 60% 전후로 파악된다. 국토교통부와 국토연구원이 지난해 발표한 「2017년 주거실태 조사」에 따르면, 자기 집이 있는 가구 비중을 뜻하는 자가보유율은 61.1%로 조사되었다.

이 숫자를 뒤집어 보면, 우리나라 가구의 약 40%는 자기 집이 없고, 어 떤 방식으로든 남의 집에 세 들어 산다는 말이 된다.

우리나라 주택임대시장의 규모는 위 자가보유율의 숫자로 판단할 수 있다. 그런데 이 통계에는 매우 놀라운 부분이 있다. 바로 주택을 임대하는 이들이 누구인가 하는 점이다.

살 집을 전월세로 들어가는 장면을 한번 상상해보자. 보통 집주인들은 어떤이들로 묘사될까. TV 드라마에서 집주인들은 보통 은퇴한 할아버지, 할머니가 많고, 세입자들에게 온갖 참견을 하고 잔소리를 하는 것으로 묘사된다.

드라마뿐 아니라, 실제 우리 일상에서도 전형적으로 마주치는 장면 들이다. 우리에게 매우 익숙한 이 풍경을 숫자로 풀어 보면 신기한 현상이 발견된다.

보통 주거용 주택 임대시장의 임대 주체는 크게 △ 공공부문과△민간부문으로 나뉜다. 공공 임대주택의 비중은 국가마다 그 사정이 천차만별로 다르다. 오래 전부터 주택을 복지의 관점에서 바라본 영국 같은 경우는 20%대에 육박하지만, 임대주택의 공급을 민간에 맡기고 남용을 규제하는 데 집중한 독일은 5%대에 불과하다.

우리나라는 2016년 기준으로 공공임대 비중은 6.8%인데, 현 정부는 2022년까지 이 비율을 9%대까 지높이겠다는목표다. 주택의 공공임대비중은 나라 마다 사정이 다르기 때문에 뭐가 좋고 나쁘고를 이야 기하기는 어려운 문제다.

그런데 우리나라의 특수성은 바로 민간 임대시장에 있다. 민간임대의 공급주체는 크게 △개인과 △기업으로 나눌 수 있는데, 민간 주택공급의 대부분은 거의 전적으로 개인에게 의존 한다.

비율적으로 보자면 주택임대시장에서 기업의 비중은 1%에 불과하고, 99%가 전부 개인인 것이다. 기업이 주택을 임대하는 경우도 있나 싶지만, 외국 에서는 임대아파트 단지를 기업이 만들어 세입자를 모으거나 다수의 임대주택을 기업이 관리하는 것이 매우 흔한 일이다.

가까운 일본의 경우만 해도 민간 주택임대시장에서 기업의 비중이 40%대에 달하고, 그 비중도 점점 늘어나고 있는 추세다. 이렇게 우리나라의 주택임대시장에서는 개인이 압도적으로 비중이 높은데 비해, 오피스시장은 정반대다.

오피스 임대전문기업의 관리 비중이 절대적으로 높다는 것이다. 대형오피스의 경우는 거의 100% 기업 중심으로 운영되고 있고, 소규모 상가빌딩의 오피스 정도만 개인 소유로 운영된다.