조정대상지역의 부동산을 부모-자녀간 부담부증여로 자녀에게 이전하고 싶은데, 어떻게 해야 하나요?

질문)

종합부동산세가 많이 나와서 조정대상지역에 있는 부동산을 자녀에게 증여하려고 합니다. 취득 당시의 부동산의 매매가격은 6억 원, 시가표준액은 3억 원이었고, 현재는 시가표준액 4억 원, 전세보증금 5억 원의 부담이 있습니다. 이 부동산을 22세 자녀에게 부담부 증여를 원인으로 이전하고 싶은데, 어떻게 해야 부모와 자녀 간의 부담부 증여로 인정받을 수 있는지요? 또, 이 경우 부담부분을 제외한 단순 증여 부분의 과세표준액은 어찌 산정되는지도 궁금합니다.

답변)

부모·자녀 간 부담부 증여로 인정받으려면, 자녀의 전세보증금 상환 자력에 대해 소명해야 합니다.

부담부 증여에 있어서, 부담 부분의 취득세는 유상거래로, 취득한(증여받는) 사람이 보유한 주택수에 따라 세율이 결정됩니다. 또한 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하더라도 1세대에 속한 것으로 간주하지만, 그 자녀의 소득이 「국민기초생활보장법」이 정하는 중위 소득의 40% 정도 이상의 소득이 있는 경우에는 별도 세대로 간주됩니다(「지방세법 시행령」 제28조의 3, 제2항 1호). 따라서 현재 자녀가 취업하여 소득이 있을 경우에는 소득금액증명원이나 급여지급명세서 등 객관적인 소득증빙자료를 제출하면 별도 세대로 간주될 수 있습니다.

또, 부모와 자녀 간의 부담부 증여로 인정받기 위해서는 자녀가 부담 부분, 즉 전세보증금 5억 원을 상환할 자력이 있음을 소득금액증명원 등으로 소명해야 합니다. 만일 그렇지 못하면 단순 증여로 간주되어 「지방세법」 제13조의 2, 제2항에 의하여 12%의 취득세를 부담하게 됩니다.

자녀가 부담 부분의 상환 자력을 입증할 수 있다면 부모와 자녀 간에도 부담부 증여로 인정받아 부담 부분에 대해서는 자녀가 보유한 주택수에 따라 유상거래의 취득 세율을 적용받게 되고, 세대 분리한 자녀 소유의 주택이 없다면 「지방세법」 제11조제8호 각호에 따라, 부담액이 5억으로 6억 이하이므로 1%의 취득세를 적용받게 됩니다.

그리고 부담부분을 제외한 나머지에 대해서는 「지방세법」 제13조의2제2항에 따라 12%의 취득세를 적용받게 되지만, 단순 증여부분의 과세표준은 증여 대상 부동산의 과세표준에서 부담부분을 제외한 부분이 되는데, 귀 사례의 경우에는 현재 시가표준액보다 부담부분이 더 크므로 단순증여 부분에 대한 취득세 부담은 없습니다.

그러나 지난 2021.12.28. 개정되어 2023.1.1. 시행되는 「지방세법」 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)에 따르면, “부동산 등을 무상취득하는 경우 제10조에 따른 취득 당시의 가액은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액(매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액을 말하며, 이하 “시가인정액”이라 한다)으로 한다.”고 규정하고 있는바, 이에 의하면 위 경우의 과세표준은 시가표준액 4억 원이 아니라 직전의 매매사례 가액인 6억 원, 또는 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 산출한 감정가액이 과세표준이 되겠고, 위 경우 단순 증여 부분의 과세표준은 1억 원 또는 그 이상이 되겠습니다.