수탁자 동의 없이 위탁자로부터 임차한 아파트가 공매되었는데, 매수인에게 보증금을 반환받을 수 있을까요?

질문)

신탁계약이 되어 수탁자 명의로 소유권이전이 되어 있는 아파트를 수탁자가 동의하지 않은 상태에서 위탁자로부

터 아파트를 임차해 살았는데, 최근 아파트가 공매되어 아파트를 취득한 제3자가 건물명도 청구를 한 상태입니다.

아파트를 임차할 당시 전입신고와 확정일자를 받아두어 「주택임대차보호법」에서 정한 대항요건을 갖추기는 했습

니다만, 수탁자의 동의가 없었다는 점 때문에 제가 매수인에게 대항력을 주장하고, 임차보증금 반환청구를 할 수 있는

것인지 궁금합니다

답변)

수탁자의 승락 없이 임대차계약을 체결했다면, 위탁자를 상대로 임차보증금 반환청구만 가능합니다.

「주택임대차보호법」은 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 제3자에게 대항

할 수 있도록 규정하고 있는 한편, 「신탁법」에서는 “등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는

등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다.”(제4조제1항)고 하여, 신탁의 등기

를 제3자에 대한 대항요건으로 규정하고 있습니다.

한편, 「부동산등기법」에서는 신탁 등기를 신청하는 경우, 신탁의 목적과 관리방법 등을 기재한 서면을 첨부토록

하고 있고, 그 서면을 신탁원부로 보며, 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 본다고 정하고 있으므로, 신탁계약의 내용

이 신탁원부에 기재된 경우에는 이로써 제3자에게 대항할 수 있습니다.

또, 「주택임대차보호법」은 주택의 소유자인 임대인과 임차인 간에 체결된 임대차계약뿐 아니라, 소유자는 아니

지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과의 사이에 임대

차계약이 체결된 경우도 포함됩니다.

따라서 신탁원부의 기재 내용 중 신탁계약상 “수탁자의 사전승락 아래 위탁자 명의로 신탁부동산을 임대하도

록” 약정하는 내용이 기재되어 있다면, 이로써 임차인에게도 대항할 수 있으므로, 귀하께서 아파트에 관한 임대차

계약 체결 시 수탁자의 사전 승락을 받지 않았다면, 임대인인 위탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있

을 뿐, 수탁자나 수탁자로부터 부동산을 취득한 매수인에게는 대항할 수 없으므로 이들을 상대로는 그 반환을 구할

수 없습니다.

귀하께서 신탁을 원인으로 수탁자 명의로 소유권이전 등기가 마쳐진 아파트에 관한 임대차계약 체결 시 수탁자

의 사전 승락을 받아 위탁자와 임대차계약을 체결했다면, 임대인인 위탁자는 등기 기록상으로는 현재 소유자가 아

니지만 등기부의 일부로 보고 있는 신탁원부의 기재내용에 의해 적법한 임대권한을 가진 임대인에 해당됩니다.

따라서 귀하께서는 전입신고와 임차주택의 인도로써 「주택임대차보호법」 상 대항력이 있으므로 임차주택의 양

수인에 대하여 임대기간 동안 계속하여 거주하다가 임대기간이 끝나면 보증금을 반환받을 권리가 있고, 임대기간

이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지는 임차보증금의 반환과 동시이행할 것을 항변할 수 있습니

다.