사업자금 대출을 위해 주택건설대지의 금지사항 부기등기를 말소하거나 근저당권 설정을 하고 싶은데 가능할까요?

질문)

「주택법」에 의한 주택건설사업의 주체입니다. 현재 주택건설대지가 ‘주택건설(대지조정)사업계획승인신청’을 원인으

로 ‘금지사항 부기등기’가 되어 있는 상태인데, 이 대지를 담보로 추가 대출을 받아 사업비로 사용해야만 지속적인 사업추진이 가능한 상황입니다. 그래서 설정행위 등을 금지하는 내용의 ‘금지사항 부기등기’를 일시 말소하거나, 아니면 부기등기가 존재하더라도 근저당권을 설정하고 대출을 받을 수 있는지 궁금한데, 방법이 있을까요?

답변)

부기등기 말소 사례에 해당하지 않아 말소는 어렵고, 근저당권 설정을 통한 대출은 추진해 볼 수 있습니다.

우선 「주택법」 제61조제3항에 따른 금지사항 부기등기 이후, 이를 말소하기 위해서는 아래의 7가지 경우에 해당해야만 합니다.

즉,

①사업계획승인이 취소된 경우,

②입주예정자 앞으로의 소유권이전등기신청이 있는 경우,

③사업주체가 입주예정자에게 입주가능일을 통보하고 60일이 경과한 경우,

④입주예정자가 없는 경우,

⑤당해 부동산의 매각으로 집행법원이 이전등기를 촉탁하는 경우,

⑥파산 등으로 사업을 시행할 수 없게 되어 사업주체가 변경된 경우,

⑦대지를 주택도시보증공사에 신탁하는 경우 등의 경우(등기예규 제1616호)인데, 귀하의 사례는 이에 해당하지 않아 금지사항 부기등기의 말소신청은 불가할 것으로 보입니다.

다만, 「주택법 시행령」 제71조에서는 입주자의 동의 없이는 처분행위를 할 수 없다는 취지의 금지사항 부기등기에도 불구하고 입주자의 동의 없이 저당권설정 등을 할 수 있는 예외적인 경우를 규정하고 있는데, ‘해당 주택의 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해 줄 목적으로 주택도시기금이

이에 따라 위 등기예규에서는 금지사항 부기등기 이후의 제한물권 신청에 대해서는 원칙적으로 각하해야 함을 규정하면서도  위 「주택법 시행령」 제71조에서 정한 융자를 받고 저당권설정등기 등을 신청하는 경우에는 이를 수리하도록 하고 있습니다.

아울러 대법원은 위와 같이 입주자의 동의 없이 저당권등이 가능한 경우를 규정한 입법 취지에 비추어 ‘사업 주체가 입주예정자에게 주택구입자금의 일부를 융자하여 줄 목적으로 주택건설자금 또는 주택구입자금을 융자받는 경우’뿐 아니라 ‘금융기관이 입주예정자에게 직접 주택구입자금을

대출하고 사업 주체가 대출금채무를 보증하되 대출금을 주택구입자금의 일부로 사업 주체에게 지급하는 경우’까지도 포함한다고 한 사례가 있습니다(2012다204112 판결).

따라서 귀하가 받고자 하는 대출계약의 내용이 「주택법시행령」에서 정하고 있는 위 주택구입자금 또는 주택건설자금에 해당한다면, 금지사항 등기를 말소하지 않고서도 그 사실을 소명하는 서면(예를 들어 대출기관의 주택건설자금융자확인서 또는 주택구입자금융자확인서)을 첨부하여 근저

당권설정등기를 할 수 있을 것입니다.