3명이 공동소유자인 아파트를 임차하면서, 그중 2명 하고만 계약을 체결했는데 괜찮을까요？

문)

3명이 공동소유자인 아파트를 임차하면서, 그중 2명 하고만 계약을 체결했는데 괜찮을까요?

 얼마 전에 아파트를 전세 계약했는데, 공유자 3인이 상속받아 각 A(모), B(자), C(자)의 공유지분으로 소유한 것 외에 별다른 권리관계의 문제는 없었습니다. 그런데 전세권 설정등기를 하려고 보니 공유자 중 1명은 타지에, 다른 1명은 외국에 거주하고 있어 등기에 필요한 인감증명을 발급 받을 수가 없었습니다. 공유자 A는 공유자 B로부터 위임을 받았지만, 다른 1명의 공유자 C의 위임을 받지 못해 어쩔 수 없이 A, B와 전세계약을 체결하고, 결국 전세권 설정등기는 하지 못한 채로 입주와 동시에 전입신고를 하고 확정일자를 받았 습니다. 공유자 중 일부와 전세계약을 체결한 임차인은 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없는 건가요?

답)

민사 공유자 일부와 계약을 체결해도 임차권은 유효하며, 2명 중 누구에게나 보증금 반환청구가 가능합니다.

우리 「민법」에서는 공유물 관리에 관한 사항을 공 유자 지분의 과반수로 결정하도록 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 임차권은 유효하며, 비록 공유자 C가 임대인에서 제외 되어있지만 C에 대해서도 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있으므로 계약이 종료 되지 않는 한 귀하가 C에게 명도청구나 부당이득반 환청구를 당할 일은 없을 것이므로 걱정하지 않으셔 도됩니다. 대법원도 판례에서 “…그 과반수 지분의 공유자로부터 다시 그 특정 부분의 사용·수익을 허락 받은 제 3자의 점유는 다수 지분권자의 공유물관리권에 터잡은 적법한 점유이므로…”라고 판시한바 있습니다 (대법원 2002.5.14.선고 2002다9738 판결). 또, 귀 하께서 보증금 반환을 청구할 일이 발생한다 해도, 특별히 정한 바가 없을지라도 귀하가 C를 제외하고 A, B와 위 임대차계약을 체결하면서 보증금 반환은 A, B가 하기로 한다는 의사로 받아들일 소지가 있으므로 A와 B에게 반환청구를 할수 있을것입니다. 또 경매시에는 A와 B의공유지분매각대금에서만 배당을받을 수있을 것입니다. 다만, 전세보증금 반환 책임에있어서대법원은 “채권적인 전세계약에 있어 전세물건의 소유자가 공유일 경우에는 그 전세계약과 관련하여 받은 전세금반환 채무는 성질상 불가분의 것”이라고 판시한 바있으며(대법원 1967.4.25.선고 67다328,카1155판결), 또, “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고  증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것”이라고 판시한 바 있으므로(대법원 1998.12.8.선고 98다43137 판결), 귀하는 A, B 누구에게나 전세보증금 전액의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.