외상을 갚지 않은 채무자의 건물을 강제경매했으나 선순위 저당권이 많아 경매가 취소되었습니다.

질문)

위생용기 대리점주입니다. 저는 2011~13년 말까지 자기 소유 상가건물 1층에서 타일가게를 하던 A에게 지속적으로 위생용기 자재를 외상 판매했는데, 그 대금이 1억 원을 넘어갔을 때 A가 갑자기 타일가게를 폐업했습니 다. 이후 A는 상가건물 3층에 살고 있는데 아무리 외상대금을 갚으라고 독촉해도 소용이 없어 2015년 초에 지급명령을 신청했고, A가 이의신청을 하지 않아 그대로 확정되었습니다.

이제는 대금을 받나 싶었지만, 여전히 돈이 없다며 갚지 않아서 2015년 8월에 A의 상가건물에 강제경매를 신청했는데, 이 또한 최저 매각가격이 선순위 은행 및 저축은행의 채권액에 미치지 못해 법원으로부터 경매 취소 통지를 받았습니다. 현재 A에게 다른 재산이 있는지도 알 수가 없고, 매일 기원에서 소일하며 건물 월세로 생활 하고 있습니다.

상황이 이러니 법정이자는커녕 원금이라도 받고 싶은데 어떻게 해야 할까요?

답변)

재산명시신청으로 다른 재산을 파악하거나 강제관리제도를 통해 분할 변재 받을 수 있습니다.

귀하의 사례는 채무자 A에게 정기적인 임대료 수입이 있는 상가건물이 있어 강제경매를 신청할 수 있었지만, 안타깝게도 최저 매각가격이 선순위인 근저당권에 의한 채권액에 미치지 못한 데다 귀하가 매수 신고 및 보증을 제공하지 않아 경매 절차가 취소(「민사집행법」 제102조제2항)된것으로보입니다. 이런 경우 귀하께서 우선 취할 수 있는 방법으로는 법원에 ‘재산명시신청’을 하여 채무자가 법원에 출석 해 자신의 재산목록에 대해 기록하는 진술서를 제출토록 할수 있습니다.

이 방법은 채무자가 법원에 출석하지 않거나 목록 제출을 거부하면 20일 이내의 감치에 처해질 수 있고, 재산목록을 허위로 제출했을 때 3년 이하의 징역 및 500만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있기 때문에 채무자가 이에 대한 정신적 압박으로 스스로 부동산이나 채권, 동산 등의 다른 재산을 진술하도록 하여 다른 재산 상황을 파악하는 방법입니다(「민사집행법」 제68조). 이것이 아니라면 ‘강제관리제도’를 이용할 수도 있 습니다.

이는 매가진행되지 못할 상가건물에서 나오는 월세 등으로 채권액의 변제를 충당하는 제도로서, 법원이 관리인을 선임해 채무자의 건물에 세든 세입자로부터 월세를 채무자 대신 받아 건물의 관리 비용을 제하고 남은 금액을 귀하에게 지급해주는 것 입니다. 비록 물품대금을 한꺼번에 다 받을 수는 없더라도 매월 일정액씩 분할 지급을 받을 수 있습니다(「민사 집행법」 제163조).