공동부지 중 1/2에 근저당권을 설정하고 돈을 빌려줬는데, 토지를 분할한다며 말소 동의를 해달라고 합니다.

질문)

작년 10월경 평소 친하게 지내는 친구가 지인과 함께 1,800㎡의 공장 부지를 2분의 1씩 공동으로 매입하려고 하는데 돈이 부족하니 빌려 달라고 해서 차용증을 받고 2억 원을 빌려주었습니다. 당시 담보로 친구의 2분의 1 지분에 대하여 채권최고액 2억4000만원의 근저당권도 설정해 두었는데, 최근 친구가 땅을 900㎡씩 분할해 자신만의 단독공장을 짓겠다면서 “분할등기가 되면 아무런 문제가 없으니 지인 땅에 대한 근저당권 소멸 동의서에 사인해 달라”고 합니다. 제게 돈을 빌려간 사람이 친구의 지인도 아니고, 어차피 친구의 지분인 900㎡에 대해서만 근저당권 설정을 한 것이므로 친구의 말대로 해도 될 것 같기는 한데, 어쩐지 찜찜한 기분이 들어서요. 제가 친구 말대로 소멸 동의서에 사인을 해줘도 될까요?

답변)

토지가 분할되면 근저당권 효력도 두 토지 모두에 미치게 되므로 말소 동의에는 신중해야 합니다.

결론부터 말하자면, 공유 부동산은 일부 지분에 근 저당권이 설정되어 있더라도 각 공유자들이 언제라 도 분할할 수 있습니다만, 귀하의 경우처럼 분할 시 일부 토지에 대한 근저당권 소멸에 동의할 때는 주의 해야합니다. 토지 1,800㎡가 분할되어 A토지 900㎡, B토지 900㎡로 지적을 정리한 후 분할 등기를 하면 근저당권 설정등기도 이 두 토지 모두에 나누어서 기록됩니 다(「부동산등기법」 제76조). 즉, 근저당권의 효력은 친구 단독 소유의 A토지뿐 아니라 친구 지인의 단독 소유인 B토지에도 미치게 되는것입니다.

귀하의 근저당권은 A토지 900㎡ 중 2분의 1인 450㎡, B토지의 900㎡ 중 2분의 1인 450㎡에 나뉘어서 설정된 효과가 발생되기 때문에 친구의 부탁대로 친구 지인의 B토지에 대하여 근저당권 소멸에 동 의를 해 준다면 결국 귀하의 근저당권 효력이 미치는 토지면적은최초 900㎡에서 450㎡로줄어들게 되는 것이고, 그만큼 담보가치도 하락되는것입니다.

따라서 친구에게 빌려준 돈 중 일부를 변제받거나 다른 담보를 제공받는 등 대여금에 대한 담보력을 귀하께서 별도로 확보해 두지않는한, 동의서에 서명하는 것은 신중히 결정해야 합니다.

물론 이러한 법률적 효과를 잘 알면서도 친구와의 관계를 생각해 귀하께서동의를 해 줄 수 도있고, A토 지 450㎡의 평가액이 빌려준 돈에 비해 월등히 상회하여 후일 경매 과정에서 채권 확보가 확실히 될 것으로 판단되어 동의해 줄 수도 있을 것입니다. 다만, 이와 같은 법률적인 내용을 참고하여 결정하시기를 바랍니다.