권리관계가 복잡한 집합건물의 대지만 경매로 나왔는데, 매수해도 문제가 없을까요？

질문)

권리관계가 복잡한 집합건물의 대지만 경매로 나왔는데, 매수해도 문제가 없을까요?

답변)

집합건물의 토지와 건물은 분리처분이 금지되어 소유권이전이 무효가 될 수 있으므로 주의하셔야 합니다.

집합건물의 토지만 경매에 나오는 일은 흔치 않지만 건물을 신축하기 전에 은행에서 돈을 빌려 근저당을 설정하고 건물을 신축하는 경우 그럴수가 있는데, 경매절차에서 토지를 매수하더라도 소유권을 취득하지 못할수도 있기 때문에 특히 주의하셔야 합니다. 「집합건물소유및관리에관한법률」 제20조는 “① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다. ②구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할수없다”고 규정하고 있습니다. 관련 판례도, “위 법 제20조를 위반 하여 대지사용권의 목적이 된 토지를 처분하는 경우 그 처분은 무효”라고 보고있습니다. 하지만 한편으로는 “구분소유권이 성립하기 전에 설정된 저당권에 기한 경매에서 낙찰을 받으면 대지 소유권을 취득한다”고도 하고 있어 집합건물의 구분 소유권이 언제 성립하는지가 문제입니다.

이와 관련 해 “구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가 신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관 적·물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축 물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되 지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다”고 판시 한판례가 있습니다(대판 2010다71578).

그러므로 귀하께서는 구분소유권이 성립하기 이전에 경매의 원인된 근저당권 설정이 있었는지를 면밀히 살펴야 하고, “집합건물이 아닌 일반건물이라 할지라도 집합건축물대장에 구분건물로 등록돼 구분소유권이 성립된 시점 이후에는 분리처분금지 원칙이 적용된다”고 판시한 판례도 있으므로 매수에 유의하 시기바랍니다.