집주인이 파산을 했는데, 전입신고와 확정일자를 받아 놨다면 보증금을 돌려받을 수 있나요？

질문)

갓 결혼한 새댁입니다. 신혼집으로 급하게 아파트를 임대보증금 1억 5천만 원에 얻어 살고 있었는데, 갑자기 임대인이 파산신청을 한다고 합니다. 우리 부부가 이사 올 때 아파트는 선순위 가압류 2000만 원이 잡혀 있는 상태 였고, 최근 등기부를 확인해 보니 우리가 전입신고·점유·확정일자 등을 받은 이후에도 압류 등이 많이 되어 있었 습니다.

현재 아파트 매매가격은 2억 원 정도로 보이는데, 경매로 넘어가면 그 이하가 된다고 해서 걱정입니다. 우 리는 이 아파트에서 언제까지 살 수 있는지요? 그리고 보증금은 돌려받을 수 있는지요?

답변)

전입신고와 확정일자를 갖추었으므로, 별제권이 인정되어 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제3조제1항의 규정에 의한 대항요건(전입신고, 주택의점유)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우 선하여 보증금을 변제받을 권리가있고, 「주택임대차 보호법」 제8조의 규정에 의한 임차인의 소액보증금은 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있으며, 이경우 임차인은 파산신청일까지 「주택임대 차보호법」 제3조제1항에 의한 대항요건을 갖추어야 합니다(「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제415조 제1항, 제2항, 제3항).

따라서 위 사안에서 귀하는 「주택임대차보호법」 제 3조제1항의 규정에 의한 대항요건과 확정일자를 갖 추었으므로 ‘별제권’이 인정될 수 있다고 할 것입니 다.

별제권이란, 채무자가 파산선고 당시에 가진 모 든 재산, 즉 ‘파산재단’에 속하는 특정의 재산에 대하여 파산절차와 관계없이 별도의 환가(경매) 절차를 밟거나, 파산채권자에 우선하여 채권의 변제를 받을 권리입니다(법제382조, 제411조).

위 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에서는 “임대 인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 「주택임대차보 호법」 제3조제1항 또는 「상가건물임대차보호법」 제3 조 소정의 대항요건을 갖춘 때에는 법 제335조(쌍방 미이행쌍무계약에관한선택)를 적용하지 아니한다” 는 규정을 두어 파산관재인이 임대차계약을 해지 하지 못하도록 하고있습니다(제340조제4항). 그러므로

귀하는 집주인이 파산선고를 받더라도 계속하여 임차인의 지위를 유지하거나, 파산관재인 이 매각·환가·배당 등의 절차를 밟더라도 보증금의 범위 내에서 우선하여 보증금을 변제받을 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 환가(경매) 절차로 갔을 경우에는 매각 대금이 가압류 채권금액과 임대보증금을 배 당할 때 위 금액을 초과하는 금액으로 매각되어야 공익비용(집행비용등)을 공제하고 남은 금액이 배당재단이 되어 손해가 없을 것입니다.