2층 누수로 인해 가게가 폐업위기에 처했는데, 2층 세입자와 집주인은 수리를 미루고 있습니다.

질문)

상가 1층에서 음악카페를 운영하는 점주입니다. 얼마 전 갑자기 천장에서 물이 떨어지는 사고가 나면서 점포가 물바다가 되는 일이 벌어졌습니다. 잠시 영업을 중단했다가 천장을 비닐로 둘러싸는 응급조치를 한 후 다시 영업 을 시작했습니다. 그런데 가게가 어수선하고 지저분하니 단골들이 발길을 끊으면서 지금 폐업위기에 처해 있습니 다. 그동안 끊임없이 2층 세입자를 찾아가 수도를 수리하라고 요구했지만, 임대인과 상의해 수리하겠다고 말만 하 고는 차일피일 미루고 있습니다. 저에게는 너무 다급하고 가족의 생계가 걸린 문제인지라 속에서 천불이 납니다. 어떤 방법이 없을까요?

답변)

우선은 직접 수리해 영업을 하면서 책임 있는 자를 따져 손해배상을 청구, 보상받으면 됩니다. 우리 「민법」 750조에따라 ‘고의또는과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자’는 손해배상책임을, 758조에 따라 ‘공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 손해를 가한 점유자와 소유자’는 책임이 있으므로 충분히 보상을 받을 수 있으므로 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다.

귀하가 세든건물은 1, 2층의 소유자가 다르므로 집합건물로 보입니다. 집합건물은 구분소유권의 목적이 되는 전유부분과 구분소유자 전원의 소유에 속하는 공용부분으로 나눌 수 있는데, 공용부분은 규약에 달리 정한 바가 없으면 각 공유자가 그 지분 비율에 따라 관리비용과 그밖의 의무를 부담하게 됩니다. 따라서 귀하는 생계를 위해 우선 귀하의 비용으로 가게를수리해영업을 하면서, 누수 부분이 위층 소유자의 전유부분인지 공용부분인지를 밝혀 전유부분이면 임차인과 소유자에게, 공용부분이면 구분소유자들의 집합체인 관리단에게 배상 책임을 물어 비용을 구상하면 됩니다.

물이 샌다니 배관의 문제일 수 있을 텐데 일반적으로 급수배관·가스배관 등의 간선부분은 공용부분으로 보지만, 지선부분은 전유부분으로 보게됩니다. 손해배상의 범위는 불법행위와 상당인과 관계가 있는 전체 손해로서, 적극적 손해인 수리비용, 소극적 손해인 영업상손실, 정신적손해인 위자료등이포함됩니다.

만일 임대인이 건물을 적합하게 유지, 관리할 의무 를 위반하여 임대 목적물에 필요한 안전성을 갖추지 못한 설치보존상의하자가 생겼고, 그 하자로인해 귀하에게 손해를 입한 것이라면 「민법」 제623조 “임대인은 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”는 규정에 따라 임대인이 귀하에게 공작물 책임과 수선의무 위반에 따른 채무불이행책 임을질 수도 있을것입니다.