“전입신고·확정일자 먼저 한 우리가 우선순위” 보증금 지급 늦어 순위 밀린 세입자, 소송 원고 패소 원심 파기환송 “임차인 우선변제권, 보증금 지급 여부와는 상관없다.

| 대법원 2017다212194 |

A씨 부부는 2012년 7월 16 일, B씨와 광주광역시 광산구에 있는 3층짜리 다가구주택 101호를 보증금 6500만원에 2년을 기한으로 임대차계약을 체결했다.

당시 101호는 비어있는 상태였는데, A씨 부부는 계약 당일 보증금 가운데 500만원을 지급하고 B씨의 양해를 얻어 현관 자동문 비밀번호를 제공받아 이튿날 이삿짐 일부를 옮겼다. 전입신고와 확정일자는 계약 당일 동사무소에서 곧바로 받았다. A씨는 이삿짐을 옮겨 놓은 17일부터 평일에는 이곳에서 출퇴근했다.

A씨의 부인은 이전 거주지에서 계속 살다가 한 달여 뒤 나머지 보증금 6000만원을 B씨에게 지급한 뒤 남은 이삿짐을 들고 101호로 건너와 거주하기 시작했다. 한편 집주인 B씨는 이 집 303호를 C씨에게 6500만원에 전세를 주고 2012년 8월 2일 전세권설정등기도 해줬 다.

이후 주택이 다른 사람에게 팔렸는데, 새 집주인의 채권자가 이 주택에 대한 강제경매를 신청해 경매절차가 진행되면서 문제가 발생했다. 경매사건을 맡은 광주지법이 2015년 7월 열린 배당기일에서 C씨를 A씨 부부보다 선순위권자로 판단해 C씨에게 6029만 원을 배당하면서 A씨 부부가 배당금을 전혀 받지 못한 상황이 벌어진 것이다. A씨 부부는 “우리가 C씨보다 먼저 전입신고를 하고 확 정일자를 받아 우선변제를 받을 권리가 있다”며 소송을 냈 다. C씨는 “임차인의 우선변제권은 임대료 지급이 전제돼야 인정되는 것”이라며 “잔금 지급일이 A씨보다 빠른 만 큼 내 전세권설정등기가 앞선다”고 맞섰다. 하급심 판단은 엇갈렸다. 1심은 “임차인의 우선변제권 기준시점은 주택인도와 확정일자를 받은 날로 봐야 한다” 며 A씨 부부의 손을 들어줬다. 그러나 2심은 “평일에 잠만 잔 것은 일반적인 거주형태라고 보기 어려워 실제 주택을 인도받은 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 보증금을 500 만 원만 지급한 A씨 부부가 전세금 전액을 지급하고 전세권설정등기를 마친 C씨보다 더 보호받아야 할 위치였다고 보기 어렵다”며 C씨의 손을 들어줬다.

대법원은 1심 판단을 지지했다. 대법원 민사3부(주심 김 재형 대법관)는 A씨 부부가 C씨를 상대로 낸 배당이의소 송에서 원고패소 판결한 원심을 취소하고 최근 사건을 광주지법으로 돌려보냈다. 재판부는 “「주택임대차보호법」은 임차인에게 우선변제권이 인정되기 위해 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급될 것을 요구하지는 않는다”라며 “임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만 지급하고 「주 택임대차보호법」 제3조 1항에서 정한 대항요건과 임대차 계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급했더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해 후 순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 변제를 받을 권리를 갖는다고 봐야 한다”고 판시했다.