경매로 매수한 건물 중 주택으로 개조된 창고 한 동이 ‘제시 외 건물’로 되어 있고, 거주자는인도를 거부합니다.

질문)

경매를 통해 토지와 건물을 취득한 사람입니다. 취득 전 현황을 보러 갔을 때는 큰 건물 1동과 창고로 보이는 건물 2동이 있었는데, 매각대금 납부 후 건물의 인도청구 과정에서 창고인줄 알았던 건물2동 중 1동이 실제는 주택으로 개조되었고, 사람이 살고 있는 것을 알게 되었습니다. 개조한 창고에서 살고 있던 사람은 자신이 창고를 주택으로 개축 했다면서 인도 청구에 응할 수 없다고합니다.

경매 기록을 다시 확인해 보니 이 창고가 현황 조사서에는 ‘제시외건물’로 조사되었고, 감정평가 대상에서도 제외되어있는 것을 알았습니다. 이 창고를 인도받지 못하게 되면 제가 낙찰받은 건물 중간에 타인 소유건물이 존재하게 되어원래사용코자 했던 목적대로 사용할 수 없게됩니다. ‘제시외건물’의 소유자로부터 건물을 인도 받으려면 어떻게 해야하나요?

답변)

귀하의경우는 ‘제시외건물’이 타인 소유로 매각 대상에서 제외 되었으므로 명도소송을 하는 것이좋습니다.

매수대금 납부 후 6월 이내에는 집행법원의 부동산 인도명령 절차를 통해 채무자나 소유자, 또는 압류의 효력 발생 후 점유를 시작한 점유자로부터 점유를 이전 받을수 있습니다.

다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 갖고 있는 경우는 인도명령절차에 의할 수 없습니다.

‘제시외건물’은 경매대상인 토지 지상에 있으나 경매 대상이 아닌 건물로 경매채권자가 경매신청 대상에서 제외했거나 경매대상에 포함되지 않은 건물을 말하며, '제시외건물'이 종물이나 부합물에 해당되면 저당권의 효력이 미치는 것으로 보아 경매대상에 포함, 매수인에게 이전됩니다.

그러나 귀하의 경우는 ‘제시외건물’이 타인 소유로 매각 대상에서 제외된 경우에 해당되어 저당권의 효력이 미치지 않아 매수인인 귀하에게 이전되지 않고, 제시외 건물로 계속 남아 법정지상권이 성립될 여지가 있게됩니다.

법정지상권이 성립하는 대표적인 예로는 토지와 그 지상의 건물이 동일 소유자에게 속하는 경우로서

- 건물에 대해서만 전세권을 설정한 후 토지소유자가 변경된 경우 (「민법」 제305조제1항),

- 본 사례와 유사하게 저당권이 설정된 후 저당권의 실행으로 경매됨으로써 토지와 건물 이 소유자가 다르게 된 경우(「민법」 제366조제1항)가 있 습니다.

따라서 「집행법 상의 인도명령  절차보다는 명도소송에 의해 처리하는 것이 좋을 것입니다. 명도소송에서 건물 소유권을 주장하는 자의 권원을 명백히 밝힌 후 명도를 구하거나 지료를 청구하는 것으로 권리행사를 해야합니다.