매수 부동산의 가계약금만 지급한 상태에서 매도인이 계약을 해제하면 해약금을 받을수 없나요？

질문)

저는 부동산(2억 8천만 원) 매매계약을 하면서 통상 약정 계약금으로 매매대금의 10%(2800만 원)를 지급하지만, 집이 마음에 들어 우선 가계약을 하자고 제안해 매도인과 만난 당일에 가계약금 500만원을 매도인계좌로 입금하였고,

나머지 2300만 원은 4일 후 주기로 했습니다. 그런데 다음 날 매도인이 갑자기 개인사정이 생겼다며 계약을 파기(해 제)하자고 하면서, 자신은 약정계약금이 아닌 가계약금 500만 원을 받았을 뿐이고, 계약서도 정식 작성한 것이 아니기 때문에 해약금을 줄 의무가 없다고 합니다. 매도인의 말대로 저는 해약금을 받을 수 없는건가요?

답변)

매도인에게 해약금으로 약정 계약금 상당의 위약금청구및 그배액의청구를 할수 있습니다.

귀하의 사례에 해당하는 판례(대법원 2008.3.13.선 고2007다73611)가있습니다.

이 판례에 따르면, “…단지 계약금을 지급하기로 약정한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 「민 법」 제565조의의해 계약을 해제할 수 있는권리는 발생하지 않는다 할 것이고, 사안과 같이 당사자가 계약금의 일부만 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금을 지급하지 아니하는 한, 또는 지급하기 전에는―계약금 계약은 성립하지 아니한 것이므로 당사자는 임의로 주계약을 해제할수없다”고하였습니다.

따라서 귀하의 사례에서 매도인은 임의로 계약을 해제할 수 없고, 계속 이행을 거절할 경우에는 매수인인 귀하가 매도인의 이행 지체를 이유로 위약금(별도의 위약금 특약이 있어야 함) 명목으로 (약정)계약금 상당 액(2800만원)을 청구할 수 있을 것입니다.

그런데 최근 계약금의 일부만 지급된 경우, 지급받은 금원의 배액만 상환하고 계약을 해제할 수 있다고 주장한 사안에있어 또 다른 판례(대법원2015.4.23.선 고 2014다231378판결)에 따르면, 실제 교부받은 계약 금의 배액만 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 계약의 구속력을 약화시키는 결과가 되므로,

계약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해 제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원 은 “실제교부받은금원”이아니라 “약정계약금”이라 고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로 지급 받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 판시하고있습니다.

이에 따르면 귀하의사례에서 매도인은 현실로 지급 받은 500만 원이 아니라 약정계약금 2800만 원의 배 액인 5600만 원을 해약금으로 지급해야 계약을 해제 할수있는데, 만약 그 이행을 거절 한다면 결국 위약금 약정(별도 특약조항이 있어야 함)에 따라 계약금 상당 액(2800만원)을 위약금으로 지급해야 할것입니다.