선친이남긴 한우 축사몇 동이면적 200㎡를 넘지 않아 등기가 안 된다는데, 어떻게 해야 하나요？

질문)

현재 가업으로 축산업(한우)을 하고 있습니다. 얼마 전 한우 농장을 운영하던 부친께서 돌아가셨는데, 한우 농장의 토지는 부친 앞으로 소유권이전이되어있지만, 건물인 축사는 여러동으로 나뉘어 각각 건축물대장이 개설되어있습 니다.

그 중 몇개의 축사 동은 면적이 200㎡를 넘지않는 작은규모인데, 농장을 협의분할 상속 받으려고 법무사사무소에 의뢰했더니 200㎡를 넘지 못하는 축사는 등기를 할 수 없다고 합니다.

그렇다면 등기를 할 수 없는 축사는 여전히 돌아가신 부친명의 로남게되는데, 이를 어떻게 해야하나요?

축사에 대한 보존등기는 불가능하지만, 건축물대장의 명의를 귀하 명의로 변경 신청이 가능합니다.

과거에는 소를 키우는 축사에 대해서는 건물의 보존등기 요건이 되는 외기분단성(건물 내부와 외부의 공기를 차단하는 기능성)이 인정되지 않기에 보존 등기를 할 수 없었습니다.

그러나 2010.1.22. 「축사의 부동산등기에관한특례법」(이하 ‘특례법’)이 시행되면서 비로소 축사에 대해서도 보존등기 신청을 할 수 있게 되었습니다.

그러나 보존등기 신청을 하기 위해서는“①토지에 견고하게 정착되어 있을것, ②소를 사육할 용도로 계속 사용할 수 있을 것, ③지붕과 견고한 구조를 갖출 것, ④건축물대장에 축사로 등록되어 있을 것, ⑤연면적 이 200제곱미터를 초과할 것”이라는 ‘특례법’ 제3조 의5가지요건을 모두 갖춰야 합니다.

귀하의 경우는 요건 중 ‘연면적이 200제곱미터를 초과할 것’이라는 제3조제5호의 요건에 흠결 사유가 발생한바, 해당 동의 축사에 대해서는 상속보존등기를 신청할 수가 없습니다.

그러나 등기를 하지 못한다고 방법이 없는 것은 아 닙니다. 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제19조 제3항에 따라 보존등기를 대체해 축사 건물의 소유자임을 알리는 방안이 있습니다.

즉, 위규칙에 규정된 방식에 따라 해당시·군·구청에 건축물대장상의 소유자명의를 돌아가신 부친명의에서 질문자명의로 변경신청을 하면됩니다. 단, 위 규칙 제19조제3항에 따라 명의변경 신청 시 제출해야 하는 첨부서류들이 있는데, 제3항의 제2호 “건축물의 소유권에 관한 사항이 변경되었음을 증명 하는서류”로는 상황에 맞는 서류를 제출하면 됩니다.

귀하의 경우는 협의분할 상속 절차 중에 있으므로 ‘상 속재산 협의분할서’를 작성하여(제2호 요건 서류), 이 문서를 공증사무소에 가셔서 사서증서 인증(제3호요 건서류)을받아 제출하면 될 것입니다