서울 환산보증금 9억까지, 상가임대차 보호대상 확대돼

2018.10.16. 「상가임대차보호법」 일부개정 이후 달라진 것들

2018년 상임법 개정과 2019년 시행령 개정

상가건물의 임대인과 임차인이라면 꼭 알아야 할 법이있다. 바로 「상가건물임대차보호법」(이하 ‘상임법’이 라함)이다.

이 법은 상가건물을 임대, 임차할 경우 「민 법」에 대한 특례를 정함으로써 영세 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 돕는데 그 목적이 있다.

그러나 상임법이 상가 임차인보호에 그 중점이 있는 것은사실이지만, 임대인의 입장에서도 꽤 신경을써야 하는 문제다. 상가의 임대차와 관련하여 분쟁이 발생 할 경우 각종 분쟁의 해결 기준이 되는 준거법률이기 때문이다.

상임법은 상가 임대차를 주업무로 하는 공인중개사 및 임대인, 임차인에게 임대차관련 법률문제가 발생했을때, 상담을 통해 그 문제의 해결을 주도해야하는 법무사에게는 더욱 중요한 법이기도하다. 이 상임법이 지난

2018.9.20. 법률 제2015704호로 개정되어제10조(계약의갱신요구등), 제10조의 4(권 리금회수기회보호등), 제10조의5(권리금적용제외) 등의 주요규정들이 그해 10.16.부터 시행되었다(단, 상 가건물임대차분쟁조정위원회 관련 조항은 공포 후 6 개월이경과한 2019.4.16.부터시행). 상임법 시행령(이하 ‘시행령’이라 함)도 개정되어 제 2조(적용범위)와 제4조(차임 등 증액청구의 기준)의 주요규정이 각 2019.4.2., 2019.1.26. 시행되었다.

이에 본 글에서는 위 개정 상임법과 시행령의 주요 개정내용에 대한 해설을통해 상임법을 필요로하는 상가임차인, 임대인, 공인중개사, 그리고 법무사들에 게도움을 주고자한다.

상임법 및시행령개정으로달라진것은?

1) 상임법의적용대상확대(환산보증금상한액증액) 「상가임대차보호법시행령」 제2조(적용범위)에서는 환산보증금 상한을 다음과같이 개정하였다.

1. 서울특별시 : 9억원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특 별시는제외) 및부산광역시 : 6억 9천만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세 종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김 포시및광주시 : 5억 4천만원

4. 그밖의지역 : 3억 7천만원

상임법의 보호를 받기위해서는 먼저 사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물의 임차인이어야 하며, 그중에서도 환산보증금이 일정금액 이하인 영세사업자만이 적용 대상이 된다.

즉, 상임법은 모든 상가건물의 임대차에 대해 적용되는 것이 아니라, 지역별로 대통령 령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용되지 않는것이다.

지역별 보증금의 범위는 위시행령과같이 정하고, 보증금외에 차임이있는 경우에는 그 월 차임액에 100을 곱한 금액과 보증금을 합한 금액(이를 ‘환산보증금’이 라고함)을 가지고 상임법의 적용여부를 판단한다. 환산보증금액이 확대되면 임차인에게 유리하다.

왜냐하면 환산보증금의 확대에 따라 상임법의 적용을 받는임차인의범위가더 확대되기 때문이다.

환산보증금서울기준 9억이하일때상임법적용규정

•계약갱신요구권(10년), 묵시적갱신

•권리금회수보호

•대항력

•상가임대료인상률 5%제한

•우선변제권

•월차임 전환시 산정률제한

•임차권등기명령제도

그럼에도 상임법에서는 상가임차인의 폭넓은 보호를 위해 환산보증금의 한도와 무관하게 적용되는 규 정도 있다. 대표적으로 상가임차인의 대항력, 계약갱 신요구권, 임차인의권리금회수 기회의 보호등이다.

상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입 점 후 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대 하여 기존 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률 적효력을 의미한다. 매매, 증여등으로 임차건물의 소유자가변경되는경우에도 임차인은 새로운 소유자에 게승계되는 것으로 임대차계약의 존속기간동안 임차 건물에서 영업할 수 있는 권리다.

또한 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권은 환산보증금의 한도와 무관하게 10년이 적용되며, 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 규정도 환산보증금 초과여부와무관하게 적용된다.

2) 차임등증액청구의기준(임대료인상률상한제한)

상가임대차 계약 당시의 차임 또는 보증금이 경제 사정 등의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는장래의 차임또는보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있는데, 증액의 경우 임대료 인상률을 연 5%로 제한함으로써 임대인의 부당한 요구를 막고 임 차인은 안정적으로 영업을 할 수 있게 임대료 인상률 상한을 제한하였다.

3)임차인의 계약갱신요구권 10년연장

상가 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개 월전부터 1개월전까지사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다.

따라서 이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과 하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있었던 것을 10 년으로연장하였다.

이로써 상가임차인이 인테리어비용과 권리금등 초기에 투자한 자금을 회수하는 시간을 충분히 보장하고, 임차인이 영업을 안정적으로 계속할 수 있게되었다. 그러나 이러한 계약갱신요구권은 부칙에 의해 기존의 임대차관계에 소급하여 적용하지않고, 이 법시행 후 최초로 체결되거나 갱신 되는 임대차부터 적용되므로 기존 임대차계약의 경우 최초 계약시점으로부터 5 년 이내에 한 번 더 갱신하면 새로운 상임법(10년 보 장)이적용된다.

이러한 임차인의 계약갱신요구권은 상임법 제2조 (적용범위) 제3항에 “환산보증금액을 초과하는 임대 차에 대하여도 적용한다”고 규정하고 있는바, 환산보증금이 서울의경우 9억원을초과하더라도 10년간의 계약갱신요구권을행사할수있다 할 것이다.

4) 상가권리금회수기회보장기간의연장

상가임차인의 권리금 회수기회 보장기간도 연장되었다. 임대인의 권리금 회수 방해 행위 금지기간을 기존 3개월에서 임대차종료6개월전으로 확대한것이다.

임차수요가 풍부하고 장사가 잘 되는 상가라 할지라도 현 임차인이 생각하는 좋은 금액의 권리금을 받고자 한다면, 기존에는 3개월 이내에 새로운 임차인을 구해야했지만, 이제는 임대차종료 6개월 전부터 새로 운 임차인을 구해서 권리금을 회수할 수 있기 때문에 현임차인에게 유리하게 개정된것이다.

5) 전통시장도권리금보호대상에포함

이전에는 권리금보호 규정에서 전통시장은 예외였 다. 그러나 이번 상임법 개정을 통해 전통시장도 권리금보호규정의 적용을 받게되었다. 그리고 중요한것은 이러한 개정 규정이소급적용된다는 점이다. 즉, 개정 이전에 체결된 계약에도 그 계약이 개정 당시 존속하고 있었다면 적용이 된다는 얘기다.

다만, 이러한 권리금보호규정은 임차인에게 잘못이 없어야하고, 임차인이권리금을 지급하겠다는 새로운 임차인을 구해와야하며, 그 새로운 임차인이 임대차 계약을 이행할 정도로 재력이 있어야한다.

나아가 임대인이 법의 한도에서 임료등을 올리고자 할경우, 무조건 이를 반대하기가 어렵다. 다만, 임대인이 처음부터 새로운 임차인을 명백히 거절한 경우에는 위와같은 요건이 완화될 것이다. 또 하나 중요한 점은, 많은 임대차계약에서 권리금 을 인정하지 않기로 하는 계약 조항이 존재한다. 하지 만, 이러한 조항은 임차인에게 불리한 것이 명백하므로 특단의 사정이 없는 한 효력이 없다고 보아야 하기 때문에 이러한 계약 조항이 존재한다 하더라도 미리 권리금을 포기할 필요는 없다는 것이다.

6) 상가건물임대차분쟁조정위원회설치

기존 상임법에는 임대인과 임차인의 분쟁을 해결하기 위한 조정위원회를 두고 있지 않아, 분쟁이 발생한 경우 당사자는 시간과 비용이 많이 들어가는 민사소송을 제기하여 해결해야 했기 때문에 권리금이 크지 않은 영세 임차인은 소송을 통한 권리금 보호를 포기할 우려가 많았다.

따라서 임차인이 신속하고 저렴한 비용으로 권리금 침해로부터구제받을 수있도록 분쟁조정위원회를 설치할 필요가 있음을 반영하여, 2018년 상임법 개정을 통해 상가임대차분쟁조정위원회 설치 근거를 마련하 였다.

상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 ‘조정위원회’ 라 함)는 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁, 임대 차기간에관한분쟁, 보증금또는임차상가건물반환 분쟁, 임차상가건물의 유지수선 의무, 권리금에 관한 분쟁 등에 대한 분쟁을 심의 조정할 수 있고, 그 밖에 다양한 분쟁상황에 대하여 해결책을제할 수 있다. 조정위원회가 제시하는 조정안을 받아들이는 것은 분쟁 당사자들의 의무사항은 아니고 선택사항이다.

조정안을 당사자들이 수락하면 조정이 성립되고, 강제집행을 승낙하는 취지의 합의를 하면 별도의 법원 판결 없이도 금전의 지급또는건물의 인도등강제집행을 할 수있어 더욱 신속한 해결이 가능할 것으로 전망된다.

또한, 이번시행령 개정을 통해 4월 17일에는 대한 법률구조공단의 6개 지부에 상가건물임대차분쟁조정 위원회가 설치되었다. 그동안 공단에서는 주택임대차 분쟁에 대해서만 심의 조정했는데 이번 조정위원회설 치로 상가 임대차와 관련된 분쟁의 신속한 중재와 조정을 기대해 볼 수 있을 것이다.

임대인 재산권 침해, 「조세특례제한법」으로 보완 국회와 정부는 2018년 상임법 개정법률과 이번 시행령 개정을 통해 그 동안 상가임대인과 임차인의 갈등에서 임차인의 이익을 제대로 보호하지 못하는 문제점들을 해결하고자 노력한 흔적이 엿보인다.

상임법이 임차인보호에 치중되고 임대인의 사유재산권 침해에 대한 고려는 부족하다는 논란이 있었지만, 그보완책으로 「조세특례제한법」을개정하였다.

부동산 임대수입 연 7500만원이하인 임대인이 동일한 임차인에 5년이상임차를해 줄 경우, 6년째 계약분 부터 매년 임대사업에서 발생하는 소득세·법인세를 5% 감면해 줌으로써 양자 간의 형평성을 고려한 조치다. 단, 임대료의 인상률이 대통령령에서 정하는 특정률 (연5%) 이하인경우에만해당한다.

앞으로도 경제적 약자인 상가임차인의 보호를 위한 시도는 계속될 것이고, 임대인들 역시 그러한 규제의 피해를 최소화하기 위한 자구노력을 계속할것이다.

그러면 법은 또다시 그때의 시대상을 반영해 나아 갈수밖에 없다. 이 양자가 잘 통합되어 모두가 더불어 생존할 수 있는 사회로 만들어 갈 수 있기를기대해 본다