오피스텔 세입자인데, 갑자기 경매개시 통지서가 날아와 임차인권리 신고를 하라고 합니다. 어떻게 해야 하나요？

질문)

저는 전입 가능한 오피스텔에 전입해 살고있는 전세 세입자 입니다.

지난 4년간 지금 살고 있는 곳에서 아무일 없이 살고 있었는데,

어느날 퇴근해 돌아와 보니 문 앞에 법원에서 온 통지서가 붙어 있었습 니다.

내용을 살펴보니 현재 오피스텔에 경매가 진행되고 있으므로 임차인 권리 신고를 하라는 것 같았습니다.

매우 놀란 마음에 인터넷을 찾아 정보를 뒤져보니 ‘임차권등기명령’을꼭 신청해야한다,

보증금반환 청구소송을 해야한다는 등의 이야기가 있던데, 이럴땐 어떻게 해야 하는지요?

답변)

이사 계획이 없다면 권리신고·배당요구, 있다면 임차권등기명령 신청도 해야 권리를 행사할수 있습니다

임차권등기 명령은 주택 임차인의 보호를 위한 제도로서, 임차인의 대항력 및 우선변제권을 취득·유지하기 위한 것입니다.

그런데 귀하는 이미 전입해 거주하고 있어 대항력 및우선변제권(확정일자도필요)이 있는 상태이고,

이런 경우에는 갑자기 경매절차에 들어가도 대항력과 우선변제권이 없어지는것이 아니라

해당 경매 사건에서 임차인 권리신고 및 배당요구를 함으로써 위 권리를 행사할 수 있는 것입니다.

따라서 이미 거주하고 있는 집에 대한 경매가 시작 되었다면

이사 계획이 없는 한 굳이 임차권등기명령 제도를 이용할 필요는 없고,

해당 경매사건에서 임차인 권리신고 및 배당요구를 하여 배당금을 받고 이사를 나가시면 되는 것입니다.

이와는 별개로 최선순위 임차인의 경우 배당요구를 하지 않더라도

대항력을 잃지 않으므로 권리신고 및 배당요구는 선택의 문제 입니다. 

반면, 지금 다른 곳으로 이사갈 예정이라면 먼저 임차인 권리신고및 배당요구를 하고,

더불어 임차권 대항력 유지 및 배당받을 권리 확보를 위해 임차권등기 명령을 신청하여

임차권 등기가 완료된 후에 이사를 나가면 될 것입니다.

한편, 임차 보증금 반환 청구소송은 임대차가 종료 되었으나

임대인이 보증금을 내어주지 않는 상황에서 적극적으로 보증금을 반환받고자 할 때 진행하는 것으로,

귀하와 같이 이미 거주하고 있는 집의 경매가 진행되고 있는 상황에서는

굳이 임차 보증금 반환소송을 할 필요가 없으며,

이미 진행되고있는 경매사건에서 권리신고 및 배당요구를 하여 배당을 받는 것이 이롭습니다.

다만, 경매 실행한 채권자가 배당받지 못할 것으로 계산되어

경매사건이 취소될 것으로 예상 된다면 임차 보증금 반환청구 소송을 하여

적극적으로 채무자 재산 환가에 임하는 것도 한 방법이 될것입니다.