경매로 아파트를 매수하려는데, 대지권 등기가 없습니다. 입찰해도 될까요？

질문)

12개호실의 1동 아파트중 일부가 경매로 나와 1개 호실을 입찰하려 하는데,

등기사항증명서에 대지권 등기가 없습니다.

알아보니 이 아파트는 건축주가 자신의 소유 대지에 근저당권을 설정하고 은행에서 대출을 받아 신축했는데,

건물이 완공되자 건축주의 채권자가 신청한 가압류등기촉탁으로 인하여 아파트의 소유권 보존등기가 마쳐졌고,

건물 일부에 대해서만 강제경매가 진행된 것이라고 합니다. 이런 경우 매수하면 대지 지분을 취득할 수 있는지요?  입찰해도될까요?

답변)

경매로 매수하면, 위 아파트 건물 및 이에 대한 대지 사용권을 취득할 수 있으므로 입찰해도 될 것입니다.

귀 사례의 아파트는 「집합건물의소유및관리에관 한 법률」에 따른 집합건물로 사료됩니다.

위 법 제20 조제1항에서는 “구분소유자의 대지 사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”,

제2항에서는 “구분 소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사 용권을 처분할 수 없다.

다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하여 전유부분과 대지 사용권의 분리처분을 금지하고 있습니다.

이처럼 대지사용권으로서 건물과 일체불가분성을 갖는 것을 대지권이라 하는데, 대지권은

▵집합건물을 신축한 때에는 그 건물을 완성한때,

▵기존건물을 구분하여 집합건물로 하는 때에는 구분한때,

▵기존 건물을 증개축하여 집합건물로 하는 때에는 증개축이 완성한때에

성립되며, 등기를 하지 않았어도 마찬가지 입니다.

귀 사례의 아파트는 건축주가 건물을 신축한 때에 해당하므로, 경매개시 결정 현재 대지권 등기가 마쳐 지지는 않았으나,

건축주가 건물을 완성한 때 대지권 A 은 성립하였습니다.

한편, 대법원은 전유 부분만 경매 개시된 경우 “구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공

용부분과 분리 처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체 불가분성이 인정되는

전유부분에 대한 경매개시 결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에 도미친다”고판시하고 있습니다 (97마814결정).

따라서 위 아파트 전유부분에 대한 경매개시결정의 효력은 대지사용권에 미치고,

「집합건물법」 제20 조 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”는

규정에 따라 귀하께서 경락을 받게되면, 아파트전유부분 및 이에 대한 대지사용권을 취득할 수 있을 것입니다.

그리고 위 아파트의 토지에 대한 근저당권은 경매 절차에서 ‘이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다’는 취지의

특별 매각조건이 없으므로, 매수인이 낙찰 받 은 호실의 대지지분에 해당하는 범위 내에서 소멸할 것입니다.