양수한 건물의 양도인에게 부지 사용료를 지급하라는 판결문에 따라 경매개시가 결정되었는데, 막을 수 없을까요?

질문)

저는 타인의 토지 위에 있는 건물을 친구 갑으로부터 매수해 사용하고 있는데, 며칠 전 그 건물에 대한 경매개시결정문이 송달되어 왔습니다. 법원에 알아보니 제가 그 건물

을 매수하기 전에 이미 건물의 부지를 소유한 사람이 갑을 상대로 건물을 철거하고 부지 인도및 부지 사용료를 지급하라는 판결을 받았고, 그 판결문에 승계 집행문을 부여

받아 경매를 신청한 것이었습니다. 저는 어떻게든 경매를 막고 싶은데, 방법이 없을까요?

답변)

건물 양도인에게 부지 사용료를 지급하라는 판결은 양수인에게는 효력이 없어 경매 취소가 가능합니다.

위 사례에서 귀하가  매수한 건물의 부지 소유자는 경매를 통해 건물 소유권을 저렴한 가격에 취득하고자 친구 갑을 상대로 받아 놓았던 판결문에 승계집행문을 부여받아 경

매를 신청한 것으로 보입니다.

통상 경매절차에서 철거 판결이 난 건물을 입찰하는 사람은 거의 없기 떄문에 철거 판결을 받아 놓은 부지 소유자가 낮은 가격에 응찰해 소유권을 취득하는 사례가 빈번합니

다.

그런데 판결의 효력은 판결문에 기재되어 있는 당사자에게 미칩니다. 다만, 재판의 심리가 모두 종료된 후 재판 당사자인 원고 또는 피고로부터 재판의 대상이 된 권리나 의

무를 승계한 사람과 그 권리의무의 목적물(계쟁물)을 승계한 사람에게는 예외적으로 그 판결의 효력이 미칩니다.

귀하의 건물에 대한 경매신청을 하면서 부지 소유자가 사용한 판결문은 귀하를 상대로 하여 받은 판결이 아니고 친구 값을 상대로 하여 받은 판결이므로 원칙적으로 귀하의

건물을 경매하는데는 사용을 할 수 없습니다.

그러나 위 재판의 심리가 종료된 후 귀하께서 갑으로부터 건물을 양수하였으므로,  법원에서는 판결의 효력이 귀하에게도 미치는 것으로 보고 승계집행문을 발급했고 부지

소유자가 그 집행문으로 경매를 신청한 것 같습니다.

그런데 경매에 사용된 판결은 그 판결문 중 건물 철거와 부지인도에 관한 부분이 아니라 부지 사용료를 지급하라는 부분입니다.

이 부분은 갑이 귀하에게 건물을 양도하기 전 건물부지를 사용한 것에 대한 사용료를 지급하라는 것으로,  귀하께서 그 사용료 채무를 인수하지 않는 한 귀하에게는 효력이

없기 떄문에 갑과 부지 소유자 사이 판결 중 "사용료를 지급하라"는 부분에 승계집행문을 부여해서는 안됩니다.

따라서 귀하께서는 먼저 법원에 승계집행문 부여에 대한 이의신청을 하여 건물 부지 소유자가 받은 승계집행문에 대한 취소 결정을 받아야 합니다.

그리고 난 다음 그 승계 집행문 취소 결정문을 귀하의 건물에 대한 경매절차가 계속되고 있는 경매법원에 제출하시면 비로소 경매가 취소될 수 있을 것입니다.