저당권을 설정한 아파트의 소유자인 채무자가 사고로 사망했는데, 임의경매 신청을 하고 싶습니다.

질문)

2년 전 지인에게 돈을 빌려주면서, 그 지인 소유의 부동산(아파트)에 저당권을 설정하였습니다. 그런데 얼마 전 그 지인 채무자가 자동차 사고를 당해 사망하였습니다. 갑작스러운 사고에 안타까운 마음이지만, 저는 채권자로서 빌려준 돈을 받아야 하므로 장례식 후 미망인에게 채무자의 재산 상황을 물어보니 거주 중인 아파트 외에는 재산이 없다고 하고, 상속인들은 무슨 이유 때문인지는 몰라도 아직도 상속등기를 하지 않고 있습니다. 저는 어쩔 수 없이 아파트를 임의경매 신청하고자 하는데, 어떻게 해야 하나요?

답변)

대위상속등기를 통해 상속인을 소유자로 표시한 후 임의경매 신청을 해야 할 것입니다. 가끔 이런 문제로 법무사 사무소를 찾아오는 분들이 있는데, 위 사례는 임대인이 자신이 제3채무자로 기입된 가압류 결정의 효력을 잘못 이해하여 생긴 일이라 생각됩니다.  특히 귀하의 경우처럼 채무자가 가까운 지인이고, 더군다나 유족에게 남겨진 재산이 거주 중인 집 한 채 뿐이라면 더욱 그럴 것입니다. 그러나 채권자로서는 채권을 행사할 수밖에 없는 것이 또 현실입니다.

근저당권 설정 후 임의경매 신청 전 채무자·소유자가 사망한 귀 사례의 경우는 원칙적으로 원 채무자·소유자의 상속인을 채무자(상속채무자)·소유자로 표시하여 임의경매 신청을 해야 합니다. 그런데 위 사안처럼 상속인이 어떠한 이유에서인지는 모르겠으나 상속등기를 하지 않고 있다면 채권자가 그 상속인을 대위(대신)하여 상속등기를 경료하고, 이후 임의경매 신청을 진행할 수도 있습니다. 그렇다면 먼저 상속대위등기를 하여야 할 것인데, 이때에는 등기에 수반되는 취득세 등의 경비는 채권자가 부담해야 합니다. 즉, 대위등기라 하여 취득세 등 등기에 수반되는 경비를 면제해 주지는 않기 때문에 채권자가 이를 부담하여 등기를 실행해야 하고, 그 비용에 대한 보전은 실제 경매를 신청하여 경매절차를 진행할 때 집행 준비비용으로 보아 집행비용에 산입하여 주는 것이 대다수 법원의 입장입니다. 또한, 상속인이 누구인지 모르는 경우, 상속인 정보는 법원으로부터 보정명령을 통해 서류를 발급받아 처리하는 것이 일반적입니다. 이후 상속인으로 소유권 이전이 된 것을 확인하면 대위등기 절차는 마무리되었다고 볼 수 있습니다. 이제 상속인들 소유로 등기가 완료되었다면, 그 상속인들을 채무자·소유자로 표시하여 임의경매신청을 하면 됩니다. 그런데 이러한 과정을 알지 못한 채 사망자를 그대로채무자·소유자로 표시해 경매개시결정을 받는 경우 가 있습니다. 그래도 크게 걱정할 필요는 없습니다. 설사 그렇다 해도 당연 무효가 되는 것은 아니고,  그후 당사자표시 정정을 통해 상대방을 채무자의 상속인으로 수정할 수 있습니다.