전세권설정등기 후 그 전세권에 근저당권과 가압류가 등기되었는데, 전세권 설정등기를 말소하고 싶습니다.

질문)

저는 2019.10. 본인 소유 아파트의 임차인과 합의하여 2019.10.2.부터 2021.10.1.까지 2년의 존속기간 및 전세금 2억 원의 전세권설정등기를 하였습니다. 그런데 같은 날 위 전세권에 대해 은행에서 채권최고액 1억7천만원으로 전세권 설정등기를 하였고, 2021.5.에는 위 전세권에 청구금액을 5천만원으로 한 가압류가 2건이나 등기되었습니다. 저는 임차인에게 전세금을 반환하고, 전세권설정등기를 말소하고 싶은데 어떻게 해야 하나요?

답변)

근저당권 및 가압류 등기부터 각 권리자들과 협의해 말소해야 하며, 협의가 안 되면 소송으로 말소해야 합니다.

귀 사례의 경우 전세권설정등기를 말소하려면 먼저 전세권에 대한 2건의 가압류와 근저당권을 먼저 말소하여야합니다.「부동산등기법」 제57조제1항에서는 “등기의 말소를 신청하는 경우에 그 말소에 대하여 등기상 이해관계있는 제3자가 있을 때에는 제3자의 승낙이 있어야 한다”고 규정하고 있고, 여기서 ‘등기상 이해관계 있는 제3자’란 말소등기로 인하여 등기부의 기재 형식상 손해 볼 우려가 있는 자를 의미합니다.

전세권이 말소된다면 전세권에 대한 근저당권자와 가압류권자들은 목적물이 없어져 손해를 입을 등기상 이해관계 있는 제3자에 해당되기 때문에 전세권을 말소하려면 이들의 승낙이 있거나 먼저 말소가 되어야 하는 것입니다. 그러므로 전세권을 말소하는 가장 빠르고 쉬운 방법은, 전세권자의 협조하에 전세권에 대한 권리자들과 협의로 해결하는 것입니다. 협의가 성립될 수 있다면 전세권에 대한 존속기간 만료일에 전세권자로부터 아파트를 명도받으면서 전세금 2억 원을 등기부상 우선순위에 있는 전세권근저당권자에게 전세권자의 채무금을 변제하고, 남은 금액을 각 가압류권자들로 하여금 안분하여 변제받으면서 각 가압류 취하 및 가압류 말소 촉탁 신청을 하게 하고, 전세권근저당권 말소 및 전세권 말소 신청을 하면 될 것입니다. 만약 협의가 성립되지 않는다면, 아파트를 명도받으면서 전세금을 「민사집행법」 제297조에 의거하여 공탁한 후, 공탁서를 첨부하여 전세권자에게는 전세권 말소절차 이행청구를, 전세권 근저당권자 및 전세권 가압류권자들에게는 전세권 말소절차에 대한 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 제기해 승소판결을 받아 말소해야 합니다.공탁을 한 것에 대하여는 「제3채무자의 권리공탁에 관한 업무처리절차」(행정예규 제481조)의 4.의 라.항에 의거하여 가압류 발령 법원에 사유신고를 해야 합니다. 만약 전세권자가 임의로 아파트를 명도해 주지 않는다면, 귀하께서 미리 전세금을 반환해줄 의무는 없으므로, 소송 제기 시 전세권자에 대하여 전세금을 지급받는 동시에 아파트의 명도를 구하는 내용을 추가해야 할것입니다.