소유하고 있는 아파트가 대지권 미등기 상태인 걸 알게 되었는데, 지금이라도 대지권 등기를 하고 싶습니다.

질문)

2000년에 한국토지공사가 분양하는 대단지 아파트 한 채를 분양받아 분양대금을 모두 납입한 후 소유권 이전을 받아 지금까지 20년을 살았습니다. 그런데 이번에 이사를 하고 위 아파트를 임대하는 과정에서 대지권 등기가 되어 있지 않다는 걸 알게 되었습니다.

지금까지 아파트 소유자로서 거주에 아무런 불편 없이 살아왔는데, 세입자가 대지권이 없는 집은 불안하다고 하고, 공인중개사도 대지권이 없으면 토지 지분이 없는 거여서 소유자로서 완전한 권리행사에 제약이 있을 수 있다고 하네요. 대지권이 뭔지도 알고 싶고, 지금이라도 대지권 등기를 할 수 있으면 하고 싶은데, 그 방법도 알고 싶습니다.

답변)

아파트 분양대금 납입 시 토지분까지 납입한 상태라면, 지금이라도 대지권 등기를 할 수 있습니다.

‘대지권’이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리입니다. 「부동산등기법」에서 사용하는 용어로, 「집합건물의소유 및 관리에 관한 법률」에서의 ‘대지사용권’과 같은개념으로 사용됩니다.

‘대지사용권’은 전유부분이 속하는 1동의 건물이 소재하는 토지 등에 대하여 구분소유자가 가지는 권리 를 말하는데, 「부동산등기법」에서는 대지사용권 중 전유부분과 분리해 처분할 수 없는 것을 ‘대지권’이라 규정하고, 등기신청서에 그 권리의 표시를 기재하도록 명시하고 있습니다(제40조제3항).

귀하의 아파트에 대한 등기사항증명서에 대지권 등기가 되어 있지 않다는 것은, 실질은 어떠하든 간에 귀하께 아파트가 소재하는 대지에 대한 권리가 없음을 나타내는 것이라 할 수 있습니다.

하지만 판례에서는 아래와 같이 밝히고 있습니다.

“집합건물 건축자로부터 전유부분과 대지 지분을 함께 분양형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권취득의 실질적 요건은 갖추었지만, 전유부분에 대한 소유권이전등기만 이전받고 대지 지분에 대해서는 아직 소유권이전등기를 이전받지 못한 자는 매매계약의 효력으로써 전유부분 소유를 위하여 건물대지를 점유·사용할 권리가 있고, 매수인의 지위에서 가지는 이러한 점유·사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본래의 권리로서 「집합건물의 소유 및 관리에관한 법률」 제2조제6호에서 정한 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당하며 이를 취득한다.”(98다45652,45669 판결). 따라서 귀하께서 당초 분양대금을 납입할 때 토지분에 대하여도 납입이 된 상태라면, 이미 대지사용권을 취득한 상태일 것이고, 등기만 안 된 상태라 할 수 있습니다. 귀하께서는 이제라도 당초 분양사였던 한국토지공사로부터 대지사용권 이전에 필요한 서류를 받아 대지권 등기를 할 수 있을 것입니다.