수탁자의 동의를 받은 위탁자와 임대차계약 후 거주하던 오피스텔이 공매 되었는데, 누구에게 보증금을 반환받아야 하나요?

질문)

저는 작은 오피스텔을 임차해 주민등록을 이전하고, 확정일자까지 받아 거주하고 있습니다. 그런데 최근 오피스텔이 공매되어 그 취득자가 건물명도소송을 제기했다는 소식을 들었습니다. 거주 중인 오피스텔은 신탁을 원인으로 수탁자인 신탁회사에 소유권이전된 오피스텔로, 부동산담보신탁계약에 따라 신탁원부에 기재한 대로 위탁자가 수탁자의 사전 동의를 받아 위탁자의 명의로 임대차계약을 체결한 것입니다. 위 동의서는 우선수익자가 “위탁자의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다”는 취지로 작성 한 것으로, 수탁자인 신탁회사가 소유권이전등기 후 우선수익자에게서 교부받아 위탁자에게 전달, 이후 위탁자가 저와 임대차 계약을 체결하고 오피스텔을 인도한 것입니다. 상황이 복잡한데, 이런 경우 저는 누구에게 보증금을 반환받아야 하나요?

답변)

공매 취득자와 수탁자가 임대인 지위를 승계하지 않아 임대인인 위탁자에게 보증금반환을 청구해야 합니다.

결론적으로 귀 사례에서 보증금 반환은 위탁자에게 청구해야 합니다. 우리 「신탁법」에서는 신탁의 등기를 제3자에게 대한 대항요건으로 규정(제4조제1항)하고 있고, 「부동산등기법」은 신탁원부를 등기부의 일부로 본다고 정하고 있으므로, 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재된 경우에는

이로써 제3자에게 대항할 수 있습니다.

신탁원부로 등기된 신탁조항 중 “이 신탁계약 체결 후 신규 임대차 또는 재임대차계약은 수탁자의 사전승낙을 조건으로 위탁자 명의로 체결하되, 임대차보증금은 수탁자에게 입금하여야 한다”는 내용이 있는 경우에는, 이에 따라 수탁자의 사전승낙 등을 거쳐 체결된 임대차만이 소유자인

수탁자에게 대항할 수 있게 됩니다(대법원 2014.7.24.선고2012다62561,62578판결).

그러나 귀 사례와 같이 "위탁자는 수탁자의 사전 승낙을 받아 위탁자의 명의로 신탁부동산을 임대한다."는 내용이 신탁원부에 기재되어 있고, 이에 따라 우선수익자가 오피스텔에 관하여 ‘위탁자의 임대차계약 체결에 동의하되, 수탁자는 보증금 반환에 책임이 없다’는 취지의 동의서를 작성하여 수탁자에게 교부하고, 수탁자로부터 이를 교부받은 위탁자가 임차인인 귀하와 임대차계약을 체결한 경우, 이러한 약정이 부동산등기부의 일부인 신탁원부에 기재되어 임차인에게도 대항할 수 있으므로, 귀하께서는 임대인인 위탁자를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수 있을 뿐, 수탁

자인 신탁회사를 상대로 임대차보증금의 반환을 구할 수는 없습니다.

또, 신탁회사가 임대차보증금 반환 의무를 부담하는 임대인의 지위에 있지 아니한 이상 그로부터 오피스텔의 소유권을 취득한 공매 취득자가 「주택임대차보호법」 제3조제 4항에 따라 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금 반환의무를 부담한다고 볼 수도 없습니다(대법원 2022.2.17. 선

고 2019다300095, 300101 판결).

따라서 귀하께서는 공매 취득자에게 오피스텔을 명도해야 하며, 임차보증금은 위탁자에게만 청구할 수 있으므로, 위탁자에게 임차보증금반환을 청구할 수밖에 없습니다