원룸을 매수한 사람이 잔금 지급을 미뤄오다 이제는 계약 해제를 하겠다는데, 어떻게 해야 하나요？

문)

원룸을 건축해서 분양하는 사업자입니다. 2년 전 신축한 원룸을 공인중개사를 통해 4억5천만 원에 매매했습 니다. 구체적인 계약 내용은 계약금 5천만 원을 계약 당일 지급하고, 중도금 7,000만 원은 1개월 후, 잔금 중 일 부는 매도인의 은행대출을 승계, 보증금을 제외하고 수령할 계약 잔금 1억5천만 원은 계약 후 3개월 후 지급하 기로 하는 것이었습니다. 그런데 어찌된 일인지 매수인이 계약금과 중도금을 지급한 이후 계속적으로 잔금 지급 을 미루며 2년이 지났고, 지금은 외려 적반하장으로 계약을 해제하겠다며 협박을 하고 있습니다. 저는 어떻게든 잔금을 빨리 받아 소유권을 넘겨주고 일을 끝내고 싶은데, 방법이 없을까요?

답)

매수인을 상대로 “잔금을 지급하고 소유권을 인수하라”는 청구소송을 할 수 있습니다. A 매매계약 해제에 관해 규정한 「민법」 제565조 1항 에 따르면, 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타물건을계약금, 보조금등의명목으로상대방에 게 교부한 때에는 당사자 간에 ‘다른 약정이 없는 한’ 당사자의일방이 ‘이행에착수할때까지’ 교부자는이 를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환함으로써 매매 계약을해제할수있습니다. 즉, 계약을 해제할 수 있는 기간은 특별하게 매도 인이 합의해제를 하지 않은 이상 당사자 일방이 ‘이 행에 착수할 때까지’입니다. 여기서 ‘당사자 일방이 란’ 상대방에게만국한되는것은아니므로 ‘계약의일 부이행에 착수한 자’도 비록 상대방이 이행에 착수하 지 않았다 하더라도 해제권을 행사할 수 없으며(대판 2000.2.11. 99다62074), 당사자 일방이 이행에 착 수하였다고함은 “반드시계약내용에들어맞는이행 의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적 으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행 행 위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제 행위를 하 는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족”(대판2006.2.10. 2004다11599)합니다. 위 사안에서 매수인은 계약 시 계약금을 지급하고 약정대로 중도금 지급기일에 중도금까지 지급하여 지금 잔금만 지급하지 않은 상태이므로 외부에서 인 식할 수 있는 객관적 계약의 이행 착수에 이르렀다고 보여집니다. 따라서매도인인귀하가계약해제에동 의하지 않은 이상 매수인의 일방적 의사표시로 계약 을 해제할 수 없을 것으로 사료됩니다. 그러므로 매 수인을 설득하여 잔금 지급을 종용하시고, 만약 매 수인이 계속해서 잔금 지급을 거절하고 해제의 의사 표시를 한다면 법원에 매수인을 상대로 잔금 지급 및 소유권 인수를 위한 소송을 제기하여 조속하게 법률 관계를마무리할수있을것입니다.