살고 있는 집이 경매 중인데 보증금을 반환 받으려면 소액임차인도 배당요구를 해야 하나요？

문)

선순위 근저당권이 있는 주택을 보증금 3,000만 원에 임차해 살고 있는 세입자입니다. 그런데 얼마 전 우연히 등기사항증명서를 열람하는 과정에서 살고 있는 집에 경매절차가 진행 중인 것을 알게 되었습니다. 듣기로는 저 와 같은 소액임차인도 배당요구 신청을 해야 보증금을 반환받을 수 있다고 하는데, 맞는지요? 그렇다면 언제까 지 신청을 해야 하는지요?

답)

주택임대차보호법 소액임차인도 배당요구 기일까지 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다. A 경매절차는 종결될 때까지 많은 절차와 단계를 거 쳐야 하고, 시간도 오래 걸립니다. 뿐만 아니라 권리 자들의 이해관계에 막대한 영향을 미치기 때문에 「민 사집행법」에서는 경매에 대한 엄격한 절차와 요건을 요구하고 있으며, “경매 개시 결정에 따른 압류의 효 력이 생긴 때에는 집행 법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매 각기일이전으로정한다”(법제84조제1항)고배당요 구기간도규정하고있습니다. 한편, 법제88조제1항에서는 “집행력있는정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변 제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다”고 하여 배당요구 권리를 가진 자에 대해서도 규정하고 있습니다. 따라서 배당요구가 필요한 배당요구 채권 자는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 경우에만 비로소 배당을 받을 수 있고, 적법한 배당요구를 하 지 않으면 비록 실체법 상 우선변제청구권이 있다 하 더라도 매각대금으로부터 배당을 받을 수는 없습니 다. 또한, 배당요구 채권자가 적법한 배당요구를 하 지 않으면, 배당표 작성에서 제외된 채 배당이 실시 되어적법한배당요구를한경우에배당받을수있었 던 금액 상당의 금원이 후순위채권자에게 배당되었 다고 하더라도 이를 법률상 원인이 없는 것이라고 부 당이득반환청구를할수없으므로주의해야합니다. 한편, 소액임차인의소액보증금반환채권도배당요 구를 해야 하는지에 관해서 우리 판례는 “「주택임대 차보호법」에 의해 우선변제청구권이 인정되는 소액 임차인의소액보증금반환채권은현행법상배당요구 가 필요한 배당요구채권에 해당한다”고 하였습니다 (대법원 1998.10.13.선고 98다12379판결). 따라서 소액임차인인귀하께서도배당요구의종기까지는권 리신고와배당요구를해야할것으로보입니다. 참고로 ‘주택의 인도와 주민등록’은 우선변제 요건 이므로, 배당요구의종기까지계속존속해야합니다. 만일 그 전에 이사를 가야 한다면 우선변제권을 인정 받을 수 있는 ‘임차권등기명령제도’를 이용해 등기가 완료된후에이사를가는것이좋을것입니다.