사채업자에게 주택을 담보로 돈일 빌리고 가등기를 해 주었는데, 이자를 못주게 되니 본등기를 하고 주택을 처분하려 합니다.

사채업자가 청산금을 지급하기 전까지 채무를 반환한다면, 주택을 되찾을 수 있을 것입니다.

채권자와 채무자 및 제3자간의 이해관계를 조절하기 위한 ‘가등기담보 등에 관한 법률’(이하 ‘가등기담보법’)에서는 가등기권자의 소유권 취득을 일정 부분 제한하고 있습니다.

가등기에는 채권담보를 목적으로 한는 담보가등기와 매매예약 등에 의한 가등기가 있지만,판례는 당해 가등기가 실제상 채권담보를 목적으로 한 것이면 가등기의 등기부산 원인이 매매예약으로 기재되어 있더라도 ‘담보가등기’라고 하고 있습니다

따라서 귀하의 사례에서 A의 가등기권은 채권담보를 목적으로 한 것이므로 ‘담보가등기’라고 여겨집니다.

위 ‘가등기담보법’ 제3조와 제4조에서는 채권자가 담보계약에 의한 담보권을 실행하여 그 담보목적 부동산의 소유권을 취득하기 위해서는, 그 채권의 변제기후에 통지 당신의 청산금의 평가액(목적 부동산의 가액에서 채권액을 공제한 금액)을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 채무자 등에게 도달한 날로부터 2개월의 청산기간이 경과한 후, 청산금을 채무자 등에게 지급하여야 소유권이전본등기를 할 수 있도록 하고 있습니다.

따라서 귀하께서는 채무의 변제기가 지난 후에라도 A가 담보권을 실행하여 정산절차를 마치기 전에는 언제든지 채무를 변제하고, A에게 위 가등기 및 그 가등기에 기초한 본등기의 말소를 청구할 수 있습니다.

다만, 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나 A가 선의의 제3자에게 부동산을 양도할 경우는 제3자에게 대항할 수 없으므로(‘가등기담보법’ 제11조), 시급하게 부동산처분금지가처분을 해두는 것이 가장 중요합니다.