신탁회사가 소유자인 점포를 임대차하려는데, 다른 사람이 실소유자라며 계약을 체결하자고 합니다.

질문)

저는 회사를 퇴직하고 그간 모은 돈과 퇴직금만으로는 아직 미혼인 자식들과 부모님을 부양하기가 어렵다는 생각에 식당을 운영하기로 하였습니다. 며칠 동안 열심히 상권을 파악해 한 부동산 중개업소를 찾았고, 마침 마음에 드는 점포가 나와 있어 계약을 하기로 하고 이튿날 다시 중개업소를 찾았는데, 이상한 일이 있었습니다. 부동산등기부 상으로는 그 점포의 소유자는 신탁회사였는데, 임대인이라며 나온 사람은 신탁회사가 아니라 중개인 말로는 실질적인 소유자라고 하는 A씨였습니다. 그는 임시로 신탁회사에 소유권을 넘겨 놓은 것이라 아무런 문제가 없다면서 자신과 계약을 하자고 했습니다. 하지만, 권리금과 시설비 등 거액을 투자하는 저로서는 법적으로 문제가 없는 임대차계약을 맺고 싶습니다. 어떻게 해야 할까요?

답변)

원칙적으로 부동산등기부 상 소유자인 신탁회사와 계약을 맺는 것이 안전합니다. 부동산등기부 상의 소유자인 신탁회사가 아니라 다른사람이 나타나 자신이 실소유자라며 계약을 하자고 하니 당황스럽고 불안한 마음이 드셨을 것 같습니다.

건물을 신축하는 시행사나 기존건물의 소유자가 금융 기관으로부터 돈을 빌린경우, 대개는 근저당설정으로 담보제공을 하고 있지만, 최근에는 신탁등기를 이용하는 경우도 많아졌습니다.

그런데 신탁으로 인하여 부동산의 소유권이 이전되면 그 효력이 대내외적으로 수탁자인 신탁회사에 이전 되므로 특별한 사정이 없는 한 위탁자는 신탁부동산에 대해 아무런 처분 권한이 없고 신탁이 종료되면 소유권을 반환받을 권리만 보유하는 경우가 보통입니다.

따라서 임대차계약은 원칙적으로 등기부상 소유자 인 신탁회사와 맺어야만 합니다. 다만, 신탁등기신청과 동시에 제출하는 신탁원부에 “임대차계약은신탁회사의 사전승낙을 조건으로 위탁자명의로 체결한다”고 규정되어 있다면, 위탁자와 임대차계약을 맺는 것도 가능합니다.

하지만 이 경우에도 임차보증금은 반드시 소유자인 신탁회사에 지급해야만합니다. 가끔 자금사정이 어려운 위탁자가 임의로 신탁부동산을 임대하여 보증금이나 월세를수령하거나 매매를하여 계약금이나 중도금을 챙기는사건도 발생하므로 주의 해야합니다.

따라서 귀하께서는 실소유자라고 하는 A씨가 신탁 등기한신탁원부에 신탁회사의사전승낙조항이 규정 되어있지 않다면, A씨와 임대차계약을 체결해서는 안됩니다. 이 점을 분명하게 밝히시고, 등기부상 소유자인 신탁회사와 임대차계약을 체결하는 것이 안전할 것입니 다.