임차주택에 딸린 점포에서 식당을 운영 중인데, 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지요？

질문)

저는 한 건물의 주택을 임차보증금 4000만 원에 임차해, 가족과 함께 살면서 그 주택에 딸린 작은 소매점 점포 에서 식당을 운영하고 있습니다. 이 임차주택에 들어오면서 바로 전입신고를 하고, 동시에 확정일자도 받았습니다. 그런데 최근 건물주가 신한은행에서 대출을 받으면서 근저당권을 설정했는데, 저처럼 주택 일부에 점포가 있는 경우에는 혹시라도 건물주가 대출을 연체해 건물이 경매되고 소유자가 바뀐다면, 「주택임대차보호법」의 보호를 받 지 못한다고 합니다. 저로서는 임차보증금이 매우 큰 돈이기 때문에 불안한 상황인데, 사람들 말이 사실인지요?

답변)

영업규모가 영세하고 유일한 ‘주거지’일 경우에는 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다. 결론부터 말씀드리면 귀하의 경우에도 「주택임대차 보호법」의보호를받을수있으므로크게걱정을안하 셔도 될 것 같습니다. 우선 우리 「주택임대차보호법」 제2조에따르면, “이법은주거용건물의전부또는일 부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다”고 규정하고 있습니다. 따라서 주거용으로 사용 되고 있는 건물이라면 건축물대장 등 공부상 용도가 주거용으로 표시되어 있지 않더라도 「주택임대차보호 법」의적용을받을수있습니다. 또한, 대법원의 판례에서도 “「주택임대차보호법」 제 2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부를 건축물 관리대장 등 공부상 표시만을 기준으로 하는 것이 아 니라그실지용도에따라서결정하고, 건물이주거용 과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물 이 용관계, 그리고임차인이그곳에서일상생활을영위하 는지 여부 등을 아울러 판단하여야 한다”(1996.3.12. 선고 95다51953판결)면서, “건축물대장상 용도가 소 매점으로표시되어있더라도실제로그임차면적의절 반은방으로, 나머지절반은영업을하기위한홀로이 루어져 있고 임차인이 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점 영업을 하면서 방 부분을 영업 시 에는손님을받는곳으로사용하고영업시외에는주 거용으로사용하였다면그건물은 「주택임대차호법」의 보호대상인 주거용 건물에 해당한다”(1996.5.31.선고 96다5971판결)고판시하고있습니다. 따라서귀하께서가게가딸린주택을임차하여전입 신고 및 확정일자를 받아 가게에서 소규모 장사를 하 고있고, 그임차건물이유일한주거일경우에는 「주택 임대차보호법」의보호대상이될수있습니다. 즉, 귀하 의 주택이 있는 건물이 혹시라도 경매에 넘어가 소유 주가바뀐다고하더라도귀하는 「주택임대차보호법」에 따라보증금을반환받을수있을것입니다