오는 9.1. 상가임대차 세 번째 갱신일인데, 임대인이 갱신을 거부하면 ‘10년 갱신 요구권’을 행사할 수 있는지요？

질문)

저는 2013.9.1. 서울대입구역 인근 상가를 보증금 1억원, 월세 242만원(부가세 포함)을 주고 2년간 임대차계약을 체결한 이후 2년마다 쌍방합의로 각기간 2년의 갱신 계약을 체결하였습니다(관악세무서에서확정일자받음). 오는 9.1. 다시 갱신을 해야하는데, 임대인이 저를 내보내고 아들에게 상가점포를 사용하도록 하려는 것같습니다.

지난해 「상가건물임대차보호법」이 개정되어 임차인의 갱신 요구기간을 5년에서 10년으로 연장했다고 하는데, 저의 경우에도 해당이 되는지요? 그리고 갱신을 하게되면, 10년 적용이 2019년부터 되는 것인지, 아니면 최초임대차계약을 한 2013년부터 되는 것인지요?

답변)

개정 「상가임대차보호법」 시행일(2018.10.16.) 이후계약했거나 갱신되는경우만적용됩니다.

「상가건물임대차보호법」이라 하여 모든 임대차 상가가 해당되는것이 아니고 , 각지역의 보증금액에 따라 적용이 될 수도 있고, 안 될 수도 있기때문에 먼저 귀하의 상가건물이 「상가건물임대차보호법」의 적용 대상이되는지부터 따져봐야 합니다. 귀하의 상가는 서울지역에 있으므로 서울지역의경 우는 보증금 총액이 4억원 이하여야 법적용을 받을 수있습니다.

그런데 귀하의 총보증금은 ‘순보증금 1억원+월세 220만 원(부가세 22만 원 제외) × 100배(보증금으로 환산비율) = 3억 2천만원’이되므로, 「상가건물임대차 보호법」의적용대상에 해당합니다.

단, 갱신요구권 조항(법 제10조)은 보증금이 4억원을 초과해도 적용됩 니다(법제2조3항). 한편, 개정 「상가건물임대차보호법」 제10조제2항의 갱신요구기한 10년적용조항은 부칙제2조에따라 개정법 시행일(2018.10.16.) 이후에 최초로 체결되거나 갱신되는 상가임대차계약에만 적용됩니다.

그런데 귀하의 임대차는 위 시행일 이전에 체결됐고 두 차례 갱신도 그 이전이므로 개정법의 연장기간을 적용받지 못하며, 계약은 제2차 갱신계약이 종료되는 2019.8.31.에 종료됩니다. 이에 따라 임대인은 귀하의 제3차갱신요구를 거절할 수 있습니다.

만일 임대인이 다시 3차합의 갱신을 해준다면 그때는 10년 갱신요구기간의 적용을 받을 수 있습니다.

하지만, 그 갱신청구권 행사기간은 2019년 부터가 아니고, 최초 임대차계약때인 2013.9.1.부터 10년이 기산되기 때문에 2023.9.1.까지 적용된다고 하겠습니다.

주의할 것은 총 3회 차임 연체가 있으면 임대차 갱신 요구권을 행사할 수 없으며, 갱신전후를 불문하고 총 2회 차임 연체가 있으면 임대인은 바로 임대차를 해지 할 수있습니다.