보증금까지 모두 소진한 상가임차인이 가게 문을 닫고 잠적했는데, 어떻게 해야 내보낼 수 있을까요？

질문)

상가임대인(갑)인 저는 을에게 상가건물을 임차해 주었는데 경기가 안좋다는이유로 차임을 미납하더니 급기야 임차보증금도 모두 소진(10달 이상 임차료 연체하고 있는 상황)하고, 점포의 문 마저 닫고 연락도 되지않습니다. 을의 물건을 제가 임의로 치우면 안된다는데 어떠한 방법으로 이문제를 해결해 야하는지요?

답변)

임차인을 상대로 건물명도 소송을 제기한 후 집행관에게 강제집행 신청을 해야 합니다.

귀하께서는 우선 을을 상대로 임대차계약의 해지를 원인으로한 건물명도 소송을 하고, 승소후 강제집행 신청을 하셔야 합니다.

우리 법은 민사집행에 대해 집행권원을 전제로하여 일정한 자들에게만 민사 집행의 권한을 부여하고 있습 니다. 즉 「민사집행법」 제2조(집행실시자)에서는 “민사 집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한 다”고 규정하고, 동법 제24조(강제집행과 종국판결)에서는 “집행은 확정된 종국판결이나 가집행 선고가 있 는종국판결을 기초로한다”고 규정하고 있습니다.

이때 ‘확정된 종국 판결이나 가집행선고가 있는 종국 판결’을 ‘집행권원’이라 하며, 이 집행권원이 있어야만 강제집행이실시되는것입니다. 귀하의사례로 보면 건물명도 소송은 집행권원을 확보하기 위한 수단이며, 소송 후 집행관에게 민사집행(강제집행)을 신청하여야 하는것입니다.

만약 귀하(갑)께서 임의로 임차인(을)의 물건을 치운다면 형사법적인 문제가 될 소지가 있으며, 나아가 민사상 손해배상책임을 질 수도 있습니다.

따라서 먼저 법원에 을을 상대로 「상가건물임대차 보호법」 제10조의8(차임 연체와 해지)상의 규정에 따라 차임 연체액이 3기에 달한다는 것을 입증하여 임차 계약해 지청구권을 행사하고, 임대차계약이 종료 되었으므로 임차인은 건물의 명도의무가 있음을 주장하는 소송을 하여 승소판결(집행권원)을 획득한 후 집 행관에게 위부동산의 명도집행(강제집행)을 의뢰, 집 행관으로 하여금 임차인의 점유를 임대인인 귀하에게 이전하는 형태를 취하셔야 합니다.

여기에 더하여 건물명도 소송을 제기한 당시 연체된 차임에 상응하는 부당이득과 기타 손해배상의 원인이 있다면 함께 청구해도 무방하며, 이에 대한승소 판결 시 강제집행은 집행실시자(집행목적물에 따라 집행실시자를확인하여야합니다)를 통해하실 수 있습니다.

다만, 건물명도집행 시 명도 대상건물 안에 있는 유 체동산 등을 채권자의 비용부담으로 창고 등에 보관 해야 할 수도 있으므로, 이에 대한 사전검토 등이 필요함을 유의 하셔야합니다.