임대차기간 만료로계약해지 통보를 했는데, 보증금을돌려주지 않 습니다. 방법이 없을까요？

질문)

저는 지방의 한 빌라를 임차해 살았는데, 지난 8월 계약기간이 만료되어 집주인에게 더 이상 계약을 유지하지 않겠다고 알린 상태입니다.

그런데 지금까지임대인은 묵묵부답으로 일관하며 보증금을 돌려주지 않고 있습니다.

이러다 아무것도 못해보고 돈을 못돌려 받으면 어떡하나 불안하기 만합니다. 어떻게하면 보증금을 반환받을 수 있나요?

답변)

보증금 반환소송을 통해 강제집행 절차를 밟아 매수인에게 반환 받거나 임차인 스스로 매수 할 수도 있습니다.

우선은 내용증명 등을 통해 보증금 반환을 요구한 다음,

그래도 안 되면 지급명령이나 소송을 진행하여 보증금 반환 청구를 할 수 있습니다.

이러한 법적조치에 따라 집행권원을 받게되면, 해당 임차주택의 경매 절차를 밟아 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

그런데 소송을 통해 집행권원을 확보해 경매신청을 한 경우,

집행개시 요건이 완화되어 귀하께서 임차한 주택을 반환하지 않아도 경매신청이 가능합니다. (「주 택임대차보호법」 제3조의2 제1항).

다만, 같은 조 제3항에서 “임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없다”고

규정하고 있어 보증금 수령을 위해서는 인도절차를 마쳐야함을 기억하십시오.

한편, 경매절차에서 ‘대항력’과 ‘우선변제권’의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여

보증금 전액에 대해 배당을 요구했으나  전액을 배당받을 수 없는 경우가 있을 수 있는데,

대법원 판례(2001.3.27.선고 98다4552)에서는 이때 임차인이 경락인(매수인)에게 대항해

보증금 중 배당 받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 대해 반환받을 수있으며,

반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다고 보고 있는바,

경매절차에서 매수인이 나타나 경매가 진행되었다면 그 매수인에게 보증금을 반환 받을수 있을 것입니다.

그런데 문제는 매수인이 나타나지 않는 경우입니다. 이때는 임차인이 직접 해당 주택을 매수할 수 있습니다.

이 경우 「민사집행법」 제143조제2항에 따라 매각 결정기일이 끝날 때까지 법원에 신고하고,

‘배당받아야 할 금액을 제외한 금액’을 배당기일에 내면됩니다.

다만, 이 경우 임차주택의 소유권이 매수인에게 양도되어 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 됨에 따라

임대인의 보증금 반환채무는 소멸하게 됩니다.

즉, 매수인이 된 임차인이 ‘임대인의 자신에 대한 보증금 반환 채무’를 인수하게 되어,

결국 임차인의 보증금 반환 채권은 혼동으로 인하여소멸하게 되는 것입니다.

한마디로 이 경우에는 더 이상 임대인에게 보증금 반환청구를 할 수 없게 되므로

직접 매수할 것인지의 여부는 주의해서 판단해야 할 것입니다.