서울시 도시계획에 따라 집합건물 대지의 일부가 도로로 편입되는데 협의취득계약과 보상절차가 궁금합니다.

질문)

저는 관악구 신림동에 1동의 집합건물을 소유하고 있는데, 이 건물에는 16개의 임대용 구분건물이 들어가 있습니다. 이 건물은 두 필지의 토지 위에 지어졌고, 대지권 등기가 되어 있습니다. 그런데 최근 건물 주변에 도시계획이 진행되면서 집합건물의 대지권의 목적인 두 필지의 토지 중 한 필지의 일부(9㎡)가 도로에 편입될 예정인데, 사업시행자(서울시장)가 그 일부 토지에 대해 협의취득을 제안하면서, 협의취득이 안 되면 공용수용 절차를 진행하겠다고 알려 왔습니다.

이런 경우, 협의취득 및 손실보상은 어떻게 진행되는 것인지요? 또, 토지의 일부를 분리해서 협의취득 계약을 체결하고 보상을 받으려면 어떻게 해야 하는지요?

답변)

분필등기 후 일부 대지권 말소등기를 하고, 협의취득계약을 체결하여보상금을 수령할 수 있습니다. 서울시의 도시개발에 따라 귀하가 소유한 구분건물 대지권의 목적인 토지 일부 9㎡에 대해 공익사업에 따른 보상으로 협의취득을 하거나 공용수용을 해야 하는 상황인 것 같습니다. 이런 경우는 서울시가 귀하에게 알려준 대로 귀하가 보상금액 등에 동의하시면 협의취득계약 방식으로 진행되고, 동의하지 않으면 공용수용 방식으로 손실보상이 이루어지게 됩니다. 이 모든 절차는 「공익사업을위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 「토지보상법」)의 각 규정에 따라 진행됩니다. 대법원 판례는 협의취득 계약의 성질을 ‘사법상 계약’으로 보고 있습니다. 공용수용 절차에서는 사업시행자가 국토부장관의 사업인정(「토지보상법」 제20조) 및 고시를 거쳐야 하며, 수용처분은 지방 및 중앙토지수용위원회 재결을 거쳐 재결취소 소송으로 보상금액을 다퉈야 합니다. 그러나 협의취득의 경우, 토지 등 조서작성과 보상계획 등에 대한 14일 이상의 열람( 「토지보상법」제15조)을 거쳐서 보상액 등에 합의하고, 협의취득계약(「토지보상법」 제17조)를 작성합니다. 귀하의 경우는 16개 구분건물 대지권의 목적인 토지 중 9㎡가 협의취득 대상이므로, 이런 경우 협의취득 계약을 위해서는 먼저 도로에 편입되는 9㎡ 부분의 토지를 분필등기하고 이에 기한 대지권 표시변경(변경 전2필지, 변경 후 3필지) 등기를 먼저 해야 합니다. 그런 후에, 대지권의 목적인 토지 중 분필된 토지에 대하여는 분리 처분을 할 수 있다는 「대지권규약」을 작성하여 공증을 받아야 합니다(구분건물의 대지권에관한 분리처분가능 규약 공정증서). 그리고 마지막으로 1동의 건물 및 16개 구분건물에 관하여 9㎡ 토지 필지의 대지권을 말소하는 표시변경(변경 전 3필지, 변경 후 2필지) 등기까지 마쳐야만 「토지보상법」 제17조에 따라 협의취득계약을 체결하여 손실보상금을 수령할 수 있을 것입니다. 「토지보상법」 제19조 이하의 규정에 의한 ‘공용수용 절차’에서도, 편입되는 토지에 대한 분필 및 대지권말소(표시변경) 등기가 선행되어야 합니다.