오래된 가압류와 근저당권, 담보지상권 등이 설정된 임야를 매수할 때, 주의해야 할 점은 무엇일까요?

질문)

저는 최근 지방의 한 임야를 매매대금 2억 원, 계약금 1천만 원에 매수키로 하고, 위 임야의 등기부를 확인했는데, 갑구에는 개인 명의로 1993년 접수된 가압류와 시(市) 명의로 2021년 8월 접수된 압류 등이 있었고, 을구에는 개인 명의로 1991년 설정된 근저당권등기 및 같은 날 설정된 ‘존속기간 1991.5.31.부터 만 30년, 지료 없음’의 담보지상권등기가 있었습니다. 매도인은 자신의 부담으로 변호사를 선임해 매매 잔금일 전까지 위 가압류와 근저당권, 담보지상권등기에 대한 말소재판을 진행하고, 시 압류 건은 위 말소재판을 받은 후 잔금일에 모두 정리해 소유권이전을 할 테니 걱정 말라고

합니다. 제가 주의해야 할 점은 무엇일까요?

답변)

매매계약서 작성 시 잔금일 조정 및 가등기 설정 특약을 넣는 등 법령에 따른 대비를 해야 합니다.

귀하의 사례에서 말소재판 중 가압류는 옛 「민사소송법」제706조제2항에 따라 가압류결정의 취소를 구한 후 확정되면 그 결정정본을 집행기관에 제출해 집행 취소로 가압류등기를 말소하면 되고, 또 통상 차용금채무 담보와 담보가치하락 방지 목적으로 설정되는 개인 명의의 근저당권과 담보지상권의 경우는,  근저당권등기가 피담보채무의 소멸시효 완성을 원인으로 말소되는 것이라면 함께 마쳐진 지상권등기

또한 그 목적을 잃어 말소되거나 혹은 귀 사례에서와 같이 존속기간 만료를 원인으로 말소되는 것이어서 그 판결이 확정된 때에는 승소한 등기권리자가 단독으로 말소등기신청을 할 수 있습니다(「부동산등기법」 제23조).

그러나 문제는 거래당사자가 부동산 매매계약을 체결한 경우,  잔금 지급일 등 대통령령으로 정하는 사항을 계약 체결일부터 30일 이내에 신고관청에 신고해야 하고, 이를 위반할 경우 500만 원 이하의 과태료가 부과된다는 것입니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조, 제28조).

따라서 통상 말소재판은 6~7개월 정도 걸리므로 잔금일을 그 후로 정하면 될 것이나, 혹시라도 잔금일 전에 위 말소건이 해결되거나 혹은 재판이 지연될 경우에 대비해 매매계약 시 잔금일을 쌍방 합의로 조정하는 내용과 늦춰진 잔금일까지도 말소가 이뤄지지 않을 때 계약파기권과 이에 따른 제반 처리비용의 부담에 관한 내용을 특약사항으로 넣는 것이 좋습니다.

또한, 매매계약체결 후 소유권이전등기 전, 매수인의 지위 보호와 관련해 가처분과 가등기를 검토해 보는 것이 좋습니다. 목적 부동산에 이미 가압류와 근저당권, 지상권이 설정돼 있는데, 2009년 이후 법원에서 가처분 요건인 보전의 필요성을 엄격히 심사하고 있으므로, 특약사항에 매매를 원인

으로 한 가등기설정(등기선례 제5-573호) 조항을 넣는 것도 고려해 볼 수 있습니다.

한편, 매매계약을 체결하면 반대급부 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 하고, 이를  위반할 경우 과태료가 부과됩니다(「부동산등기 특별조치법」제2조, 제11조). 따라서 실제 잔금 지급일이 잔금일보다 60일후라면 등기신청 전에 잔금일 변경신고를 하고, 부동산거래

신고필증을 재발급 받은 후 등기소에 제출하는 것이 바람직할 것입니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제3조).