세입자가 있는 아파트를 팔았는데, 2년 후 세입자가 보증금반환청구소송을 제기했습니다

제 소유 아파트에 세 들어 살고 있는 임차인이 임대차기간이 만료되어 보증금을 돌려달라고 하던 차에 마침 아파트를 사겠다는 사람이 있어 매매계약을 맺게 되었습니다. 당시 아파트 매수인이 직접 세입자에게 매입 사실 을 통지하고, 임차인의 보증금을 지급하겠다고 해서 저는 매매대금에서 임차인의 보증금을 제외한 금액을 받고 아파트를 팔게 되었습니다. 그런데 어찌된 일인지 2년이 지나서 갑자기 당시 아파트 임차인이 제가 살고 있는 주택에 가압류를 하고 임대 차보증금 반환청구 및 손해배상청구소송을 제기했습니다. 이런 경우 저는 어떻게 해야 하나요?

답변)

매수인에게 임대인 지위가 승계되었음을 증명하면 재판에서 승소할 수 있습니다.

우리 「주택임대차보호법」에서는 임대차기간이 만 료되어 임대차가 종료되었다고 해도 임차인이 전입 신고 등을 통해 대항력을 가지고 있다면 임차보증금 을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 보고있습니다(법제4조제2항).

또, 「주택임대차보호법」 제3조 제3항에 따라 임차 주택이 새로운 자에게 양도된 경우에는 새로운 집주 인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위가 당연히 승계되도록 되어있습니다. 따라서 위 사안에서도 임대차기간이 만료되었어도 귀하께서 세입자에게 임대차보증금을 반환해 줄 때 까지는 임차인과의 임대차관계가 존속하는 것으로 볼수있습니다. 그러나 귀하는 아파트를 새로운 사람에게 매도했 고, 임대인의 지위가 매수인에게승계되었으므로, 매수인이 임차인의 보증금을 반환해 주어야합니다. 따 라서 종전 임대인인 귀하에게는 임대인의 지위나 보증금 반환 채무가 없습니다. 그러나 만약 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 일정 기간 내에 귀하에게 ‘새로운 집주인과의 임대차관계를 원하지 않으므로 보증금을 반환해 달라’는 등의 이의를 제기하였다면 임차인에게 보증 금을반환해주어야할 의무가 남아있게 됩니다. 하지만 귀하의 경우에는 매수인이 임차인에게 주 택양도 통지를 하였음에도 당시 세입자가 아무런 이 의를 제기하지 않았다가 2년이 지난 지금에 와서 보 증금반환청구를 한 것이므로, 재판에서 매수인에게 임대인의 지위가 승계되었다고 주장하고 이에 상응 하는증거를 제시한다면 승소가 가능해 보입니다. 재판에서 승소한다면 그 승소판결문으로 귀하의 주택에 걸려 있는 가압류도 풀 수 있으니 너무 걱정 하지않아도될것입니다.