월세를 연체해 상가임대차계약을 해지했는데, 임차인이 임대차기간이 남았다며 상가 인도를 거부합니다.

질문)

저는 작은 상가를 보유한 임대인으로 임차인 A와 2021년 2월경 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원, 임대차 기간

2년으로 상가임대차계약을 체결하고 건물을 인도하였습니다. 그런데 A는 상가를 인도하여 영업하고 있음에도 불구하고

10개월 동안 월세를 내지 않고 연체하였습니다.

저는 여러 차례 독촉을 했지만, 여전히 밀린 월세를 내지 않아 어쩔 수 없이 내용증명을 보내 임대차계약을 해지하

겠다고 통보하고, 건물 인도를 요청했습니다. 그런데 A는 임대차기간이 2023년 2월까지로 아직 종료되지 않았다며 인도

요청을 거부하고 있습니다. 이런 경우는 어떻게 해야 인도 청구를 하고, 임차인을 내보낼 수 있는지요?

답변)

건물인도청구소송 및 동산경매신청을 통해 상가 인도와 상가 내 동산까지 처분할 수 있습니다. 「상가건물임대차보호법」 제10조의8에서는 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”고 규정하고 있습니다. 따라서 귀하의 사례에서 임차인 A는 연체 차임액이 10기에 달하고 있으므로 계약해지 사유가 발생한 상태이며, 귀하의 내용증명에 의한 해지 의사표시가 A에게 도달하였으므로, 상가임대차계약이 해지되었다고 할 것입니다. 그럼에도 불구하고 A가 계속하여 임대차건물의 임의인도를 하지 않는다면, 건물의 인도와 연체 차임 및 차임상당의 부당이득을 구하는 소를 관할 법원에 제기할 수 있습니다. 다만, 소송 진행 중 변론 종결 전에 A가 제3자에게 점유를 이전하여 집행과정에서 판결에 따른 집행을 할 수 없는 경우가 종종 발생하고 있으므로, 이를 미연에 방지하기 위해 A를 상대로 건물인도청구와 동시에 점유이전금지

가처분도 신청해 두는 것이 좋습니다.

만일 위와 같은 소송이 진행 중임에도 A가 여전히 임의 인도를 하지 않는다면, 판결 확정 후 송달, 확정증명 및집행문을 여받아 집행관에게 임대차건물의 인도 집행을 신청하여야 합니다. 이때는 A가 임대차건물 내의 물건을 가져가지 않을 경우를 대비해 건물인도집행과 함께 A의 물건에 대한 동산경매 신청도 동시에 해야 합니다. 동산경매신청을 하지 않을 경우, 집행과정에서 A의 물건을 별도로 보관해야 하고, 그에 따른 보관 비용은 물론, 보관 중에도 A가 물건을 회수해 가지 않는다면 후속 절차를 진행하여 물건을 처분해야 하는 번거로운 절차를 거쳐야 합니다. 위의 동산경매 신청에 따라 절차가 진행되면, 귀하는 동산경매기일에 반드시 참여하여 매수가액 및 입찰 참여자 등을 살펴보고, 입찰자가 없을 경우 매수 여부를 결정해야 합니다. 만일 입찰자가 없어 귀하가 매수하게 될 경우, 동산의 매수대금은 A가 귀하에게 지급할 연체차임 내지 부당이득금이 있다면 매수신청과 동시에 상계의사표시를하면 됩니다. 이와 같은 절차가 완료되면 「민사집행법」 제195조에 따라 압류 금지 물건을 제외한 동산의 소유권이 귀하에게 귀속되므로, 임차인으로부터 임대차건물을 인도받은 후 자유로이 처분할 수 있을 것입니다.