기간만료 2개월 전 재계약 의사를 표시했는데, 임대인은 대리인을 통해 거절의사를 표시했다며 나가라고 합니다.

질문)

저는 약사로, 지방의 한 병원 인근 건물(담보물권 설정 없음)을 전세로 임차해 약국을 운영해 오다가 건물주가 바

뀌어 2019년 4월경 보증금 2억 원, 월세 330만 원, 24개월 기간의 ‘보증금부 월세 계약’을 새로 체결했습니다.

그러다 임대차 만료 2개월을 앞두게 되어 건물주에게 “재계약 시기가 다가오니 연락 달라”는 문자메시지를 보냈는

데, 얼마 후 건물주의 직원이 찾아와 이전 전세계약에 관한 대화를 나누었습니다. 그런데 2개월이 지난 후에 건물주로부

터 “대리인이 수시로 방문해 계약갱신 거절의 뜻을 명백히 했으므로 임대차계약은 해지, 종료되었으니 건물을 인도하라”

는 통보를 받았습니다.

저는 계약갱신 거절에 대해 들은 바도 없고, 지금까지 월세 한 번 연체한 적 없는 모범 세입자인데, 임대인의 요구

대로 그냥 약국을 비워주는 것이 맞는 것인가요?

답변)

임대인의 갱신거절 통보에 정당한 사유가 없는 한, 귀하의 계약갱신요구권 행사로 재계약이 된 것으로 봅니다.

약사인 귀하께서 임차하고 있는 건물은 약국으로 사용되고 있어 ‘상가’에 해당하지만, 「상가건물임대차보호

법」(이하 ‘법’이라 함)은 지역별로 일정 보증금 이하의 임대차에만 적용됩니다.

즉, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액(환산보증금)

이 임차보증금이 되는데, 2019년 4월 2일 이후 수도권과 광역시 아닌 지방의 경우 이 법의 적용 범위 보증금액은

3억 7천만 원 이하입니다(법 시행령 제2조).

다만, ▵대항력, ▵계약갱신요구(법 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문) 및 계약갱신의 특례, ▵권리금에 관한 규

정, ▵차임연체와 해지, ▵계약 갱신요구 등에 관한 임시특례, ▵폐업으로 인한 임차인의 해지권, ▵표준계약서

의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준 금액을 초과하는 임대차에도 적용됩니다(법 제2조제

3항).

귀하의 경우는 약국 건물이 지방에 있고, 보증금 2억원에 월 차임액 330만 원을 지급하고 있으므로 환산보증

금은 5억 3천만 원[2억 원+(330만 원×100)]이 되어, 이 법의 적용 범위 보증금액 3억 7천만 원을 초과합니다.

그러나 법 제2조제3항에 따라 법 제10조제1항의 “임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까

지 사이에 계약갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”라는 ‘계약갱신요구권’을 행사

할 수 있습니다.

귀하의 재계약 의사표시 문자메시지 발송 이후 건물주의 대리인이라 칭하는 자가 찾아왔다는 주장에 비춰 보

면 귀하는 위 계약갱신요구권을 행사한 것으로 보입니다.

한편, 건물주는 계약갱신 거절을 통보하였다고 주장하나 이를 증명할 책임이 있고, 이에 더 나아가 갱신거절

통보에 정당한 사유(법 제10조제1항제1~8호)가 없는 한, 귀하의 계약갱신요구권 행사로 이 사건 임대차는 전 임대

차와 같은 조건으로 재계약되었다고 할 수 있습니다(법제10조제3항 본문).