재개발사업 청산금 결정 전인데, 먼저 토지에 대한 신탁등기를 해달라는 조합의 요구를 들어줘도 될까요?

질문)

저는 재개발사업의 현금청산 대상자입니다. 최근 재개발조합과 시공사 측에서 사업비 대출을 통한 신속한 사업 진행을 위해 꼭 필요하다며, 제가 요구하는 일정 금액 이상의 청산금 지급과 불이행 시 신탁등기 말소 및 원상회복을 확약하는 취지의 약정서를 작성해 줄 테니, 먼저 저의 소유 토지에 대해 조합 앞으로 신탁등기부터 해달라고 부탁하고 있습니다.

매일같이 찾아와 부탁하는 데다가 저로 인해 재개발사업이 지연되는 것 같기도 하여 주변 사람들 보기가 영 불편합

니다. 청산금이 결정되기 전에 먼저 신탁등기를 해주더라도 조합장과 이사 전원이 연명으로 작성하고 인감증명서를 첨

부한 약정서를 가지고 있다면, 설사 문제가 생기더라도 청산금 청구나 신탁등기 말소 등의 원상회복 통한 저의 권리가

보호될 수 있는 건가요?

답변)

총회 의결을 거치지 않은 약정은 무효가 될 수 있고, 이미 경료된 신탁등기 말소도 쉽지는 않습니다.

조합과 시공사, 주변 사람들을 통한 지속적인 부탁에 고민이 많을 것이라는 점은 공감하지만, 결론부터 말하면 청산

금이 확정되지 않은 상태에서의 신탁등기 동의는 매우 신중하셔야 합니다.

재개발사업에서의 현금청산은 협의와 수용재결신청(재건축의 경우 매도청구) 등의 일정한 절차를 거치도록 되어

있고, 조합이 조합원총회의 결의를 거치지 않고 예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약을 체결한 경우에는

상대방이 총회 결의 존재에 대해 알았는지에 상관없이 해당계약은 무효가 될 수 있습니다.

이와 관련하여, “재개발조합이 특정 조합원과 사이에, 청산금 지급에 따라 그 조합원에게 부과될 양도소득세와 주민세를 조합에서 부담하기로 하는 약정을 체결한 경우, 그 약정이 「도시 및 주거환경정비법」 제45조제1항제4호 소정의 예산으로 정한 사항 이외에 조합원의 부담이 될 계약에 해당되어 총회의 의결이 없는 한 그 약정은 무효”라고 한 대법원판례가 있습니다(2001.3.23.선고 2000다61008 판결).

무엇보다 수탁부동산에 대해서도 신탁목적에 반하지 않는 한 재신탁 및 근저당권설정이 가능하고, 조합에서도 사업비 대출을 위해 신탁등기를 먼저 요구하는 것으로 보아 귀하의 토지에 대하여 신탁등기를 경료받은 후 다시 근저당권설정 또는 재신탁 등의 방법으로 대출을 계획하고 있는 것으로 보입니다.

따라서 설령 위 약정이 무효로 되지 않는다고 하더라도 만약 조합에서 당초의 약정을 이행하지 않거나, 재개발사업의 지연이나 무산 등으로 인해 귀하가 신탁등기의 말소 및 소유권이전등기를 청구하는 경우, 조합뿐만 아니라 신탁등기 후 경료된 근저당권자의 승낙도 함께 구해야 하는 등 사실상 신탁등기 이전과 같은 완전한 상태의 원상회복은 쉽지 않을 것입니다.

이는 위 약정서에 조합장과 이사들이 이행을 담보하는 취지에서 인감을 날인하고, 인감증명서를 첨부하였다 하더라도 다르지 않을 것이기 때문에, 귀하께서 신중하게 판단해야 하는 것입니다.