딸에게 증여한 아파트의 소유권을 돌려받았다가 나중에 재증여 하려는데 세금이 걱정입니다.

질문)

빚이 많은 사위와 최근 이혼한 딸에게 3년 전 3억 아파트를 증여한 바 있습니다. 그런데 최근 사위가 딸과 수시로 접촉하면서 아파트를 담보로 사업자금 대출을 요구하거나 자신의 신용대출을 위해 딸에게 보증을 강요하는 것 같습니다. 그래서 아파트의 소유권을 다시 제 앞으로 이전하고, 이후 딸이 재혼하거나 형편이 좋아질 때 다시 소유권을 넘겨주고 싶습니다. 하지만 증여등기를 하면 취·등록세니 증여세가 너무 비싸 부담스럽습니다.

답변)

증여예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권 가등기를 신청하면 합법적인 절세가 가능합니다.

귀하의 사례에서 증여등기를 한다면, 취·등록세와 증여세로총 6640만원의세금을납부해야합니다.

그런데 이 부담을 피하고자 매매등기로 등기원인을 허위 기재하는 방법을택한다 하더라도 국세청은 이를 증여 등기로 의제하여 과세할 수 있고, 매매대금의 이동을 입증하지 못해 추징금등의 중과세를 받을수있으며, 추후양도소득세 면제도 받지 못할 수 있습니다.

그래서 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기청구권 가등기를 신청하는 편법을 생각할 수도 있는데, 이 또한 딸이 남편의 대출에 연대보증을 서는 경우에는 채권자의 부동산 가압류를 막을수 없고,  가등기 말소를 위해 소유권이전 본등기 를한다면 채권자들이 이를 사해행위, 통정허위표시 등으로 제소하거나 국세청에 신고해 증여세등의 세금 추징 우려도 있습니다.

따라서 이런경우에 는등기원인을 사실관계에 부합하게 증여예약을 원인으로하는 소유권이전청구권 가등기를 신청해 이 모든 문제에서 벗어날 수 있습니다.

실제로 증여의 의사가 있기 때문에 증여계약서를 작성해도 좋고, 그냥 증여예약증서만을 원인증서로 작성하거나 증여 예약완결일을 10년후인 2027.7.31. 로 예약일자를 넉넉하게 잡아도좋습니다. 증여예약 완결일인 2027.7.30. 이후 10년간 즉 2037.7.30.까지가 가등기에 기한 본등기청구권의 제척기간이 됩니다. 따라서 2037년까지 20년간 가등기 상태로 있어도 무방합니다.

추후 딸의 사정으로 가압류나 강제경매 등이 진행된다 해도 증여를 원인으로 하여 가등기에 본등기청구권을 행사하면 모두가압류나 경락에 의한 소유권이전등기는 등기관에 의해 직권말소 됩니다.

하지만 직권말소 되더라도 가등기의 원인이 모녀간의 증여예약으로 부동산등기부에 이미 공시되어 있으므로 모녀간에 증여 본등기를 실행한 것에 대해 채권자가 이의를 할 수도 없고, 이의해도 패소하게 될것입니다. 증여예약증서 작성이 까다롭다고해 도합법적인 절세와 장차 청구권보전을 위해 대단한 실익이 있으므 로 문제 해결에 가장 좋은 방법이 될것입니다.