종원들에게 명의신탁 된 한 종중의 토지를 매수하려는데, 일부 수탁자 종원이반대하 고있습니다.

질문)

개인적으로 꼭 사고 싶은 토지가 있어 등기부등본을 발급받아 봤더니 소유자가 여러명으로 되어있는 한 종중의 땅이었습니다. 그런데 이 땅은 지목이 ‘田’으로 되어 있어 종중이 등기를 하지는 못하고 여러 종원에게 명의신탁을 했는 데, 그중 사망한 종원들을 빼고도 현재 소유자가 30여 명에 달한다고 합니다.

제게는 너무도 필요한 땅인지라 종중의 대표자와 임원들을 만나 매수의 뜻을 전했는데, 다행히 종중에서는 처분을 하겠다고 합니다. 그런데 소유자 중 몇 명 이 땅을 처분하는데 회의적이라고 해서 고민입니다. 제가 종중으로부터 땅을 매수할 좋은 방법이 없을까요?

답변)

명의신탁된 수탁자와 협의없이 종중 대표자와 임원들의 동의만으로 매수하기는 어려울것으로 보입니다.

귀사례는 의뢰인들이자주 상담하는 내용 중 하나인데, 결론적으로는 땅의 매수를 신중히 생각해 보시는게 좋을 것이라 봅니다. 전·답의 경우, 위토대장에 등재되지 않는 이상 종중 명의로는 등기를 할 수 없어 관례적으로 명의신탁이 인정되어 왔습니다.

그래서 귀 사례에서 처럼 많은 종중에서 명의신탁을 통해 대내적으로는 종중 땅이지만 대외적으로는 수탁자인 종원의 땅으로 등기하여 관리하고 있습니다.

귀 사례에서 보면, 실질적인 소유자인 종중이 매도에 적극적이어서 종중의대표자와 임원들이종중 총회를 열어 매수를 도와줄수도 있을것 같지만, 그렇다고 해도 등기명의자인 종원 중 일부가 토지 매도에 반대하는 상황에서는 위토지를 매수한다해도 매수인 명의로 등기를 하기는 어려울 것으로 사료됩니다.

왜냐하면 위 토지의 매도인은 실질적인 소유자인 중중이고, 명의자 겸 수탁자는 위 종중의 종원 및 사 망한 종원의 상속인들인데, 중간생략등기의 합의 즉, 수탁자인종원들이 종중의 의사대로 매수인에게 바로 소유권이전등기를해 준다면 몰라도, 그 중 일부의 명의 수탁자가 반대해 등기이전을 거부한다면, 현실적으로 그 명의 수탁자의 지분을 이전 받을 수가 없기 때문입니다.

물론, 명의수탁자인 종원들이 종중의 관리처분에 반대해 종중에서 종원의명의신탁을 해지하고 소유권 이전등기 소송을 제기해 승소한 사례도 있습니다. 하지만, 그렇다 해도 전·답은 여전히 종중 명의로는 등기할 수 없기때문에 어차피 소유권이전은 받기가 어렵습니다.

따라서 위와 같은 법리로 본다면 귀하는 위 종원들 중 일부라도 매매에 반대한다면 소유권이전등기를 할 수 없을 것으로 사료되오니 매수에 주의 하시기 바랍니 다.