오피스텔 임차인이 3개월째 월세를 내지 않고 있는데, 내용증명을 보내 독촉하면 효과가 있을까요?

질문)

임차인이 연락을 회피하는 상황에서 내용증명은 큰 효과가 없고, 즉시 명도소송을 하는 것이 좋습니다.

저는 정년퇴직을 하여 그동안 넣은 적금 등과 퇴직금을 합쳐 몇 채의 오피스텔을 산 후 월세를 놓아 노후생활을 하고 있는 임대사업자입니다. 월세가 곧 제 생활자금 이기에 월세가 안 들어오면 제 생활에 지장이 많습니다.

그런데 4개월 전 보증금 500만 원, 월세 70만 원(선불)에 임대차계약을 한 오피스텔 임차인이 입주할 때 처음으로 한 번 월세를 낸 것 말고는 2개월 차 월세분부터 현재까지 3개월 치의 월세를 내지 않고 있습니다.

월세를 달라고 독촉을 하고 싶어도 연락이 두절되거나 어쩌다 받아도 바로 전화를 끊어버리는데, 내용증명을 보내 월세를 독촉하면 효과가 있을까요?

답변)

임대한 부동산이라 해도 주거공간은 사람에게 생활의 바탕이 되는 기본적인 터전이므로 되도록 강제로명도하는 것은 지양하는 것이 좋습니다. 그러나 반대로소유주의 재산권 또한 지켜져야 할 권리이므로 귀하의사례에서처럼 임대인과 임차인이 분쟁을 겪을 때는 상황에 맞게 합리적으로 판단하는 것이 중요합니다.

귀하의 사례를 보면, 보증금 500만 원에 월세 70만 원을 조건으로 오피스텔에 대한 임대차계약을 체결한 이후 임차인이 첫 달 임대료만 내고, 그 이후에는 전혀 월세를 지급하지 않았다는 것인데, 지급하지 않은 월세를 보증금에서 차감한다고 하면 현재는 보증금 중290만 원 정도가 남아 있는 셈입니다.

보통 명도소송의 경우 판결부터 강제집행까지 통상적으로 소요되는 기간은 8~12개월 정도인데, 만일 이기간 동안 임차인이 계속하여 임대료를 내지 는다고하면, 남아 있는 보증금에서 이를 차감한다 해도 추가로270만 원에서 550만 원의 손해가 발생하는 상황입니다.

그뿐만 아니라 명도소송 판결 이후 강제집행에 소요되는 법무비용 등까지 감안하면, 금전적 손해는 1000만 원 가까이 날 것으로 보입니다.

명도소송을 한다 해도 이 정도의 손해 발생이 예상되는 상황에서 명도소송이 아닌 내용증명을 보내는것은 문제해결에 도움이 되지 않을 것입니다. 현재 임차인이 유선이나 문자 등 연락을 피하고 있어 내용증명을 보내도 수령할 수 있을지 보장할 수 없고, 내용증명을 받아도 임차인이 임대료를 내지 않 계속해 연체한다면 시간만 더 소요되어 금전적 손해가 더 커질 수 있습니다.

그렇게 되면 결국은 명도소송을 제기해 강제로 부동산을 인도받아야 할 것입니다.

따라서 내용증명보다는 즉시 명도소송을 제기하는 것이 더 나은 방법입니다. 임대료가 3기 연체된 때부터 임대인은 임차인에게 임대차계약 해지를 통고(연락수단은 제한이 없음)하고 부동산을 인도해 줄 것을 요구할수 있으므로, 귀하께서는 소장부본 송달로써 임대차계약을 해지하는 의사표시를 한 후 부동산의 인도를 요구하면 될 것입니다.

이것이 귀하의 재산을 조금이나마 더 지킬 수 있는길이 될 것입니다.