매매계약 후 가등기한 아파트에 새로운 가압류등기가 되었는데,, 이대로 본등기를 해도 될까요?

질문)

시세보다 저렴하게 나온 아파트를 발견해 매매하고 싶었지만, 매도인 앞으로 1~4순위까지 근저당권이 설정되어 있고, 최근 가압류 등기까지 마쳐져 있어 망설이고 있던 중 가등기를 해두면 순위보전을 받을 수 있다는 말을 듣고, 매매계약 체결과 동시에 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 해두었습니다. 그러나 중도금 지급일 전에 매도인을 채무자로 한 또 다른 가압류 등기가 기입된 것을 발견하였습니다. 다행히 매매계약서 상의 특약사항에 “매매계약 체결후 새로운 근저당권설정등기 또는 가압류등기가 경료된 때에는 매매계약을 해제할 수 있다”는 조항을 넣어 두었습니다. 이대로 가등기에 기한 본등기를 진행하기는 불안하여 매매계약을 해제하고 싶은데, 어떻게 하는 것이 현명한 방법일까요?

답변)

본등기를 하면 가압류등기는 직권 말소되지만, 추후 채권자취소소송에 대비해 계약을 해지하는 것이 안전합니다.매도인을 채무자로 한 또 다른 가압류등기가 되어 있는 상태에서 그대로 가등기에 기한 본등기를 진행한다고 해도, 가등기 이후 이루어진 가압류등기는 「부동산등 기법」 제91조 및 제92조에 따라 직권으로 말소됩니다.  그러나 안심할 수 없는 것이, 매도인이 가등기 당시 이미 채무 초과 상태였기 때문에 직권 말소된 가압류등기 상의 채권자가 수익자인 매수인, 즉 귀하를 상대로 「민법」 제406조에 따른 사해행위 취소소송을 제기할 우려가 있습니다.귀하와 매도인의 매매계약 체결로 인하여 채무자(매도인)가 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 사해행위가 됨과 동시에사해의사도 추정됩니다. 판례는 사해행위를 이유로 채권자 취소권을 행사할 경우, 가등기 설정 당시를 기준으로 사해행위의 해당 여부를 판단한다고 판시한 바 있습니다(대법원 2016.5.27.선고 2014다230894참조).

위와 같은 사실 관계로 판단해 볼 때,  가등기 설정 당시 매도인이 채무초과 상태에 있었고, 사해행위 및 사해의사, 수익자인 매수인의 악의가 추정될 수 있습니다.

따라서 귀하께서 만약 그대로 본등기를 하게 된다면, 직권 말소된 가압류등기 상의 채권자가 매수인인 귀하를 상대로 취소원인을 안 날로부터 1년, 법률행위 있은 날로부터 5년 내에 사해행위 취소소송을 제기할 수 있고, 귀하는 뜻하지 않게 송사에 휘말려 자신의 선의를 입증해야만 하는 상황에 이르게 될 것입니다. 그리고 만약 그 첫 번째 사해행위 취소소송에서 패소를 한다면, 가액배상을 해야 하는 것은 물론 매도인의 다른 채권자들이 연달아 사해행위 취소소송을 제기할 것으로 예상됩니다. 다행히 귀하께서 매매계약서상에 새로운 근저당권설정등기 또는 가압류등기가 경로된 때 매매계약을 해제할 수 있도록 한 특약사항을 명시 해 놓았으니, 이를 적극 활용하여 매매계약을 해제하고 계약금을 반환 받는 것이 안전한 방법임을 권해드립니다.