인접하지 않은 빌라 두 채를 공유물 분할하고 취득세 신고를 했는데, 구청에서 공유물 분할에 해당되지 않는다고 합니다.

질문)

저와 친구는 면적은 동일하지만 인접하지 않은 빌라 두 채(A와 B)를 각각 1/2씩 공유로 보유하고 있는데, 이 빌라를 분할해 A는 제가, B는 친구가 단독 소유하기로 하고, 본인의 지분을 초과하지 않는 취득은 23/1000에서 중과기준세율 (20/1000)을 뺀 3/1000의 세율을 적용한다는 전문가의 조언을 듣고 그대로 취득세 신고를 했습니다.

그런데 관할구청에서는 위 건물 A와 B는 1구의 집합건물을 물리적으로 분할(분동)하는 것이 아니므로 공유물 분할로 볼 수 없고, 저와 친구의 지분 교환에 해당해 40/1000의 세율이 적용 된다고 합니다. 어찌해야 할까요?

답변)

과세당국이「지방세법」 특례규정을 축소해석한 것으로, 증여등기를 통한 지분 이전이 낮은 세율을 적용받을 수 있는 현실적인 방안입니다. 우리 법원은 「민법」 제268조가 규정하는 공유물 분할의 성질을 “공유물에 산재해 있는 공유자 상호 간의 지분의 교환 또는 매매를 통하여 공유의 객체를 단독 소유권의 대상으로 하여 그 객체에 대한 공유관계를 해소하는 것을 말한다.”라고 보고 있으므로, 공유물 분할은 기본적으로 공유자 간의 지분 교환의 성질을 가지고 있습니다. 또한 공유물 분할에는 토지를 분필하거나 건물을 물리적으로 분할(분동)하는 ①현물분할의 방법 외에도, 공유물을 제3자에 매각하여 그 대금을 분할하는 ②대금 분할의 방법, 그리고 공유자 1인(또는 수인)이 다른 공유자의 지분 전부를 취득하고 그 지분에 상당하는 대가를 보상하는 ③가격배상의 방법이 있습니다. 따라서 귀하와 친구가 그 공유물, 즉 A빌라와 B빌라에 산재해 있는 자신들의 지분을 서로 교환하여 각자 단독 소유로 하고자 하는 건물에

이를 집중하는 방식으로 분할하는 것도 「민법」이 규정하고 있는 공유물 분할의 전형적인 한 예입니다. 그러나 우리 과세당국은 「지방세법」 제11조와 제15조의 특례규정을 좁게 해석하여, 귀 사례와 같은 경우는 「지방세법」 소정의 공유물 분할의 특례세율이 적용되지 아니하고, 오로지 1필의 토지나 1구의 건축물같이 관련법 소정의 절차를 거쳐 분할 또는 구분할 수 있는 경우, 또는 다수의 공유물인 경우에는 최소한 인접한 토지이거나 집합건물 형태로 되어 있는 때에 한정하여 위 특례세율을 적용하고 있습니다. 즉, 귀 사례와 같은 경우는 별개의 건으로하는 것은 어려우므로, 차선책으로 등기원인을 증여로 해서 서로 지분을 이전하는 것이 차라리 낮은 세율(35/1000)을 적용받을 수있는 적절한 방법으로 보입니다.

물에 산재해 있는 공유자들의 지분의 상호 교환에 해당 하는 것으로 보아 「지방세법」 제11조제1항제7호나의 세율(40/1000)이 적용되는 것으로 보고 있는 것입니다. 과세당국이 「민법」과 판례가 정의한 공유물 분할의 범위를 지나치게 축소 해석하여 세율의 특례적용을 좁게 인정하고 있는 점은 조세심판을 통해 다투어볼 만하지만, 현재로서는 이러한 적용을 당장 피하기는 어려울 것으로 보입니다.